Thu nhập cao cũng khó mua được nhà ở Hà Nội

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, thời gian gần đây lại tăng nhanh, hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập. Điều này càng khiến người dân khó sở hữu nhà ở.

Cụ thể, từ sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Cũng theo ông Đính, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP. HCM còn giảm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng.

Còn theo số liệu của đơn vị tư vấn bất động sản Savills, năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 24.996 căn, cao nhất kể từ năm 2020. Riêng nguồn cung mới trong quý IV đạt 12.972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% theo quý và 40% theo năm.

Tuy nhiên, giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m², tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Cũng theo thống kê của Guotai Junan Việt Nam, sau giai đoạn tăng trưởng nóng về giá gần một thập kỷ và luôn cao hơn thị trường Hà Nội ít nhất 30%, đến 2024, khoảng cách giá bán trên 2 thị trường thu hẹp nhanh chóng và có thời điểm giá bán trung bình tại thị trường TP HCM thấp hơn 20% so với tại Hà Nội. Guotai Junan Việt Nam cho rằng, lý do chính cho sự khác biệt này đến từ việc tại thị trường Hà Nội, sự chiếm ưu thế của sản phẩm cao cấp (chiếm 75% nguồn cung mới) đã đẩy giá bán lên cao.

Ngược lại, TP.HCM đang đối mặt với những vướng mắc pháp lý liên quan đến các dự án mới khiến nguồn cung ở khu vực này rất giới hạn. Nhu cầu Bất động sản tại TP.HCM cũng đang ở mức thấp do những biến động kinh tế và dân số, dẫn đến việc giá Bất động sản tăng chậm.

Từ đầu năm 2023 đến nay, TP.HCM chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ ở phân khúc căn hộ với 17%. Các loại hình khác như đất nền, Nhà phố và biệt thự chỉ tăng từ 2-3%, thậm chí có loại hình giảm giá từ 2-8%.

Người mua nhà tìm bến đỗ mới

Theo khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu Khách hàng One Mount Group, đơn vị này cho biết, hơn 50% khách hàng sẵn sàng chi trả trong khoảng 3-5 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ. Các căn hộ 1 phòng ngủ +1 và 2 phòng ngủ nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ người mua.

Về vị trí, xu hướng mua nhà đang dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực xa trung tâm, nơi sở hữu quỹ đất rộng, mật độ dân cư thấp hơn so với nội đô và được quy hoạch bài bản để phát triển các khu đô thị thông minh.

Đồng thời, những khu vực này cũng hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm của thành phố đang được đẩy mạnh triển khai, bao gồm vành đai 3, vành đai 3.5, vành đai 4 và các tuyến metro…

Từ nửa cuối năm 2024, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ sang khu Đông và khu Bắc, với hàng loạt dự án lớn có pháp lý hoàn chỉnh, được mở bán sớm hơn dự kiến. Đơn cử như Masteri Lakeside, Masteri Waterfront, The Metropolitan... Những dự án này thu hút người mua nhờ không gian sống đa năng, tiện ích đầy đủ và pháp lý vững chắc.

Ở góc độ nhà đầu tư, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2024, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của nền tảng Batdongsan cho biết nhà đầu tư miền Bắc đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội ở phía Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội. Khảo sát cho thấy, 66% nhà đầu tư phía Bắc được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Theo các chuyên gia, bất động sản TP HCM "được lòng" khách Bắc nhờ yếu tố về hạ tầng, nguồn cung, pháp lý và tiềm năng tăng giá trị. Gần đây, hạ tầng giao thông khu Đông, đặc biệt là Thủ Đức liên tục được hoàn thiện. Các dự án nhà ở được khởi động trở lại.

Trong đó, một số nhà phát triển uy tín công bố nguồn cung mới mang lại hiệu ứng tích cực cho thị trường. Dẫu vậy, nhìn chung, nguồn cung tương lai vẫn không theo kịp nhu cầu.