Giá chung cư Hà Nội tăng “nóng” nhưng thanh khoản lao dốc: Bong bóng giá ảo đang hình thành

Đà tăng giá chưa dừng lại

Theo CBRE Việt Nam, trong quý vừa qua, giá bán thông thủy trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy mức giá trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước. Động lực chính đến từ việc chủ đầu tư tiếp tục bán hàng tồn với mức giá điều chỉnh cao hơn.

Mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng bất chấp thanh khoản èo uột. Khảo sát thị trường cho thấy, giá dự kiến tại nhiều dự án mới đều vượt 100 triệu đồng/m². Một dự án ở Đại Mỗ chào 80 – 120 triệu đồng/m²; tại Lê Quang Đạo, có dự án đưa ra mức 130 triệu đồng/m² (chưa VAT, phí bảo trì); Việt Hưng vượt 120 triệu đồng/m²; riêng một dự án tại Cầu Giấy dự kiến từ 150 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định nguồn cung mới hiện nay chủ yếu phục vụ giới giàu và nhà đầu tư. Chung cư giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất, đẩy người mua thực ra khỏi thị trường.

Thanh khoản rơi tự do

Trái ngược với đà tăng giá, lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội chỉ bán được 9.130 căn hộ, giảm 27% so với cùng kỳ 2024. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của dự án mới đạt khoảng 60%, thấp hơn mức 70% trước đó.

Anh Phan Ngọc, chủ một sàn môi giới, chia sẻ: “Giá chung cư tăng quá nhanh, người ở thực không thể tiếp cận. Nhu cầu có nhưng đa phần chờ đợi nguồn cung xã hội hoặc tín hiệu hạ giá”. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cũng nhận định mặt bằng giá hiện ở ngưỡng cao, thu hẹp nhu cầu ở thực. Đối với các dự án mới, người mua chủ yếu kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá, song lợi nhuận khó đạt nếu phải thoái vốn nhanh trong bối cảnh thanh khoản yếu.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, thẳng thắn cho rằng phần lớn mức tăng hiện nay là “giá ảo”. So với 5 năm trước, nhiều nơi giá đã tăng gấp đôi, nhưng không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu. “Theo quy luật thị trường, giá chỉ tăng khi giao dịch sôi động. Nay thanh khoản nguội lạnh mà giá vẫn leo thang, đó là bất thường”, ông nhấn mạnh.

Cung khan hiếm và “thổi giá”

Giá tăng cao còn đến từ nguồn cung thiếu hụt. Nhiều dự án ách tắc pháp lý từ 2018 – 2020, chậm nộp tiền sử dụng đất, khiến chi phí đội lên. Sau đại dịch COVID-19, nguồn cung mới càng sụt giảm. Tuy nhiên, theo GS Võ, nguyên nhân sâu xa là tình trạng “thổi giá” từ doanh nghiệp và môi giới. “Khan hiếm bị phóng đại, giá bị đẩy lên nhanh trong khi giao dịch thực không đáng kể. Người dân khó chấp nhận bỏ tiền khi giá trị thực và giá bán lệch nhau quá lớn”.