Sóng đầu tư đổ về vùng ven, đất nền tỉnh "lên cơn sốt"

Đất nền tỉnh “thức giấc” sau sáp nhập

Nam Định – địa phương trước khi sáp nhập vào Ninh Bình – vốn được biết đến với thế mạnh công nghiệp khi sở hữu 6 khu công nghiệp đang hoạt động và kế hoạch phát triển thêm 10 khu mới từ nay đến năm 2030. Tuy nhiên, về bất động sản, tỉnh này vẫn còn khá sơ khai. Phần lớn dự án nhà ở tại đây là sản phẩm của vốn đầu tư công, thiếu vắng sự góp mặt của các dự án đô thị quy mô, vốn ngoài ngân sách, dẫn đến thanh khoản thị trường kém và dòng tiền đầu tư khó quay vòng.

Sự chú ý của giới đầu tư chỉ thực sự trở lại gần đây, khi nhiều tuyến cao tốc trọng điểm được triển khai, đặc biệt là cao tốc ven biển nối Ninh Bình – Nam Định – Thái Bình – Hải Phòng. Bên cạnh đó là làn sóng FDI mới đến từ các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Trung Quốc đại lục..., kéo theo lực lượng lao động lớn đổ về.

Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính trở thành “chất xúc tác” khiến Nam Định (cũ) trở thành tâm điểm mới của giới đầu tư. Theo ông Lê Thịnh, giám đốc một sàn môi giới tại khu vực Nghĩa Hưng – Giao Thủy – Hải Hậu (nay thuộc Ninh Bình mới), giao dịch tăng mạnh, đặc biệt là với đất thổ cư quanh Khu công nghiệp Rạng Đông và Xuân Thiện. Nếu trước đây mỗi tháng chỉ có 1-2 giao dịch, thì nay con số này được ghi nhận mỗi tuần.

Giá đất tại các khu vực này đã có bước nhảy vọt. Đất mặt đường được rao bán từ 150 – 250 triệu đồng/mét dài, thậm chí có nơi lên tới 350 triệu đồng. Tính theo mét vuông, nhiều lô đất ven biển diện tích 90-100m² có giá dao động từ 0,9 đến 2,2 tỷ đồng. Một số lô đất đẹp, có vị trí kinh doanh tốt, nằm gần dự án lớn có thể đạt 20 – 22 triệu đồng/m².

Ông Thịnh cho biết, khoảng 2/3 số giao dịch đến từ nhà đầu tư ngoại tỉnh, chủ yếu nhắm đến các khu công nghiệp mới và kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng, quỹ đất rộng và giá còn thấp.

Không chỉ Nam Định: Thái Bình, Hà Tĩnh... cũng “nóng tay”

Thị trường Thái Bình cũ (nay thuộc Hưng Yên mới) cũng trở thành “miền đất hứa” cho giới đầu cơ. Tại các phường trung tâm như Kỳ Bá, Trần Hưng Đạo, giá đất mặt đường được đẩy lên mức 50 – 60 triệu đồng/m², thậm chí có lô đẹp rao tới cả trăm triệu đồng/m².

Theo anh Mạnh Tuấn – một môi giới tại địa phương – thanh khoản ở đây khá tốt, có trường hợp sáng bán – chiều sang tên, chênh lệch vài trăm triệu. Phần lớn khách mua đến từ Hà Nội, Phú Thọ, Bắc Ninh với mục đích để ở, đón đầu quy hoạch. Việc sáp nhập về Hưng Yên được kỳ vọng giúp Thái Bình cũ cải thiện hạ tầng, kết nối kinh tế tốt hơn và tạo cú hích giá bất động sản.

Tại Hà Tĩnh, hiện tượng “sốt đất” cũng xuất hiện ở nhiều khu vực. Môi giới địa phương cho biết, cứ rao bán là có khách hỏi mua ngay. Những lô đất đẹp, gần khu công nghiệp hoặc các dự án khu đô thị mới như Khu dân cư An Hòa Thịnh, thị trấn Nghèn hay khu đô thị Ngô Quyền tại Thạch Trung đều được săn đón, giao dịch nhanh gọn với mức chênh từ 100 – 200 triệu đồng/lô.

Trung tâm hành chính mới: Tâm điểm hút dòng tiền

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, sau các đợt sáp nhập địa giới, mức độ quan tâm tới nhà đất tại nhiều tỉnh phía Bắc tăng mạnh: Ninh Bình tăng 96%, Bắc Giang tăng 83%, Bắc Ninh tăng 43%, Hà Nam tăng 30%...

Đáng chú ý, 85% nhà đầu tư được khảo sát cho biết họ nhắm đến khu vực trung tâm hành chính mới, trong khi chỉ 15% quan tâm khu vực khác. Tuy nhiên, họ vẫn lo ngại những vấn đề như: giá ảo (35%), quy hoạch chưa rõ ràng (28%), hạ tầng triển khai chậm (16%) và khó thanh khoản (16%).

Bà Phạm Thị Miền – Phó viện trưởng VARS-IRE – nhận định, tâm lý đón đầu hạ tầng là yếu tố cốt lõi khiến dòng tiền chuyển dịch về các địa phương ven Hà Nội hoặc những tỉnh có tiềm năng phát triển hạ tầng vùng.

Sự phát triển của hệ thống cao tốc và vành đai khu vực khiến bất động sản ở xa trung tâm không còn bị định kiến. Những địa phương được sáp nhập không chỉ tận dụng thế mạnh nội tại mà còn thừa hưởng kinh nghiệm quản lý, quy hoạch từ đô thị trung tâm cũ. Ngược lại, đô thị cũ cũng có cơ hội mở rộng không gian phát triển.

Bất động sản vùng ven: Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Báo cáo của VARS cho thấy, tại các địa phương có chỉ số kinh tế tốt, giá sơ cấp tăng nhẹ giúp giá thứ cấp duy trì ở mức cao. Các sản phẩm bất động sản dưới 3 tỷ đồng có thanh khoản tốt, giá tăng 5 – 10% so với giai đoạn đáy.

Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sau hợp nhất địa giới, tâm lý đầu tư tích cực hơn nhờ ranh giới pháp lý được xóa bỏ, thuận lợi trong mở rộng danh mục đầu tư. Nhiều nhà đầu tư đã tìm đến các khu vực từng bị định giá thấp với hy vọng hưởng lợi từ “sóng” tăng giá.

Tuy nhiên, thị trường đang trở nên chọn lọc hơn, chỉ những sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng đầy đủ mới dễ giao dịch. Những người có chiến lược trung - dài hạn, tiềm lực tài chính ổn định đang chiếm ưu thế, thay thế xu hướng “lướt sóng” ngắn hạn từng phổ biến.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property – cho rằng, cơ hội đầu tư sẽ chỉ trở thành lợi nhuận thực tế nếu đi kèm quy hoạch rõ ràng và hạ tầng bài bản. Không phải nơi nào có chủ đầu tư lớn cũng đều hưởng lợi; chỉ những khu vực nằm trong “vùng đệm phát triển”, có kết nối và tiện ích đồng bộ, mới có thể gia tăng giá trị bền vững.