Bất động sản Hà Nội: Giá đã “lên đỉnh”, thị trường sắp chuyển pha

Bà Miền nêu ba nguyên nhân chính khiến giá chưa thể hạ. Thứ nhất là pháp lý dù cải thiện nhưng vẫn tắc nghẽn cục bộ, khiến nguồn cung mới chưa thể bung ra. Thứ hai, cầu ở thực vẫn cao, nhưng lại không có nhiều lựa chọn phù hợp túi tiền. Thứ ba, tâm lý bám giá, khi các dự án mới liên tục “tham chiếu” theo giá mở bán trước, tạo hiệu ứng dây chuyền từ sơ cấp sang thứ cấp.

Dù vậy, bà Miền cho rằng khả năng để tăng giá thêm là rất hạn chế, trừ một vài dự án siêu đắc địa tại Hà Nội và TP.HCM. Với thị trường nói chung, mặt bằng giá hiện nay đã tiệm cận ngưỡng trần.

Giá “vượt chuẩn”, thu nhập không đuổi kịp

Ông Nguyễn Quốc Khánh – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam – đánh giá, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM hiện đã vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình – khá, tạo ra một nghịch lý lớn trên thị trường.

So sánh quốc tế cho thấy sự chênh lệch rõ rệt:

“Giá nhà Việt Nam đang ‘vượt chuẩn’ so với thu nhập. Đây không chỉ là vấn đề thị trường, mà còn là cảnh báo chính sách”, ông Khánh nói.

Áp lực chi phí đầu vào (đất, vốn, vật liệu, nhân công) khiến các chủ đầu tư buộc phải định giá cao. Tuy nhiên, giữ giá ở mức phi thực tế đồng nghĩa với việc làm nghẽn thanh khoản, đẩy thị trường vào nguy cơ đóng băng.

Bão hòa đã tới gần?

Theo giới chuyên gia, sau giai đoạn tăng tốc mạnh, biên độ tăng tiếp theo gần như không còn. Thị trường đang bắt đầu chuyển sang giai đoạn "đi ngang", một số chủ đầu tư phải đưa ra chính sách chiết khấu hoặc hỗ trợ tài chính để kích cầu.

Tâm lý FOMO của người mua cũng đã giảm. Thay vì xuống tiền nhanh chóng, nhiều người hiện đang so sánh kỹ giá trị thực và khả năng chi trả. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy bán hàng: không thể dựa vào kỳ vọng “tăng giá vô hạn” để thu hút khách.

Phân khúc tầm trung biến mất: Nguy cơ “lệch pha” kéo dài

Một thực tế đáng lo ngại là: trong khi căn hộ siêu sang vẫn có nguồn cung đều và giá “trên trời”, thì phân khúc trung – bình dân gần như biến mất khỏi bản đồ mở bán.

Có dự án chào bán 200–270 triệu/m², nhưng lại không có lựa chọn nào dưới 50 triệu/m² cho nhóm mua ở thực.

Theo ông Khánh, nếu không có giải pháp chính sách can thiệp, thị trường sẽ tiếp tục “treo giá” ở vùng cao mà không tạo được dòng chảy thực sự.

Cả ông Khánh và bà Miền đều thống nhất rằng, việc điều tiết mặt bằng giá không thể chỉ dựa vào quy luật thị trường, mà cần đến cải cách chính sách chuyển mục đích sử dụng đất; rút ngắn quy trình phê duyệt pháp lý dự án và giải pháp tài chính dài hạn để hỗ trợ chủ đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý.

“Không thể để mọi nguồn cung dồn về phân khúc cao cấp. Nếu không phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, thị trường sẽ mất cân bằng nghiêm trọng”, ông Khánh nhấn mạnh.

Van xả áp: Nhà ở xã hội là chìa khóa tái cân bằng

Triển vọng phân khúc nhà ở xã hội đang được kỳ vọng như một “van xả áp” cho toàn thị trường. Bà Miền cho rằng nếu được triển khai đúng hướng, nhà ở xã hội sẽ giúp tạo nguồn cung giá hợp lý, kéo mặt bằng giá chung về mức hợp lý hơn và buộc các dự án thương mại điều chỉnh chiến lược

Lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua ở thực: Với nhà đầu tư không nên kỳ vọng lướt sóng. Hãy chọn lọc dự án có vị trí chiến lược, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng dài hạn. Với người mua để ở: Cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính, không chạy theo đám đông ở phân khúc siêu sang, mà nên tìm đến căn hộ cũ hoặc các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới.