Giải mã lý do đất nền tỉnh “nóng” lên sau sáp nhập, có phải cơ hội lớn cho nhà đầu tư

Vì sao đất nền tỉnh lại “nóng”?

Việc sáp nhập thường kéo theo sự thay đổi về địa giới hành chính, nâng cấp một số xã, huyện thành thị trấn hoặc quận. Những khu vực vốn chỉ là “vùng ven” trước đây nay có thể trở thành trung tâm hành chính mới. Theo quy luật thị trường, đất gần trung tâm hành chính, cơ quan nhà nước, dịch vụ công thường có giá trị cao hơn đáng kể so với đất ở khu vực ngoại vi.

Tại Hà Nội, giai đoạn mở rộng địa giới hành chính năm 2008, nhiều huyện thuộc tỉnh Hà Tây cũ như Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Trì… đã ghi nhận mức tăng giá đất nền từ 2–3 lần chỉ sau vài năm. Tương tự, TP HCM sau khi sáp nhập để hình thành TP Thủ Đức, giá đất nền ở Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 cũ cũng tăng trung bình 30–50% trong vòng 12 tháng.

Sau sáp nhập, chính quyền địa phương thường ưu tiên phát triển hạ tầng để kết nối khu vực mới với trung tâm cũ. Các tuyến đường huyết mạch, cầu vượt, khu hành chính – dịch vụ được đầu tư đồng bộ. Đây là yếu tố “cộng hưởng” thúc đẩy đất nền tăng giá.

Một yếu tố khác khiến đất nền tỉnh “nóng” sau sáp nhập là kỳ vọng nâng cấp đô thị. Khi một huyện lên thị xã, hoặc một thị xã được nâng cấp thành thành phố, nhu cầu nhà ở, dịch vụ thương mại, khu dân cư hiện đại tăng cao. Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn vào đô thị mới hình thành tạo áp lực lên quỹ đất ở, từ đó đẩy giá đất nền đi lên.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ riêng năm 2024, có trên 20 đơn vị hành chính cấp huyện và hơn 600 đơn vị hành chính cấp xã thực hiện sáp nhập. Các khu vực này đều ghi nhận thanh khoản đất nền tăng 20–40% so với giai đoạn trước.

Cơ hội và rủi ro nào cho nhà đầu tư?

Trong bối cảnh mới, những nhà đầu tư nhạy bén có thể tận dụng cơ hội mua đất nền ở những vị trí chiến lược trước khi hạ tầng hoàn thiện. Nếu chọn đúng khu vực có trung tâm hành chính mới, gần tuyến giao thông trọng điểm hoặc gần khu công nghiệp, khả năng sinh lời trong 3–5 năm tới là rất lớn.

Lấy ví dụ như tại Nghệ An, sau khi thị xã Hoàng Mai được định hướng trở thành thành phố vào năm 2030, giá đất nền ở các phường ven quốc lộ 1A đã tăng 25–30% chỉ trong vòng một năm. Những nhà đầu tư sớm nhận diện xu hướng đã kịp thời “đón sóng” và đạt mức lợi nhuận đáng kể.

Ngoài ra, tâm lý “sính trung tâm” của người Việt khiến những nơi được nâng cấp hành chính thường trở thành điểm đến ưu tiên để an cư. Đây chính là lực cầu bền vững, giúp đất nền không chỉ là kênh đầu tư mà còn phục vụ nhu cầu ở thực.

Bên cạnh cơ hội, thị trường đất nền tỉnh sau sáp nhập cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ nhất là tình trạng “sốt đất ảo”. Khi có thông tin sáp nhập hoặc quy hoạch, giới đầu cơ thường tung tin, thổi giá khiến giá đất tăng đột biến, không phản ánh đúng giá trị thực. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư “đu đỉnh”, mua vào giá cao nhưng khó bán ra khi thị trường hạ nhiệt.

Thứ hai, pháp lý tại một số khu vực sau sáp nhập chưa hoàn thiện. Có nơi chưa cập nhật bản đồ địa chính, chưa rõ ràng quy hoạch 1/2000, 1/500. Nếu không kiểm tra kỹ, nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi mua phải đất dính quy hoạch, đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích.

Thứ ba, thanh khoản tại các tỉnh nhỏ vẫn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư hơn là nhu cầu thực. Khi dòng tiền thị trường chậm lại, đất nền có thể rơi vào trạng thái “đóng băng” trong nhiều tháng, thậm chí nhiều năm.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định: “Đất nền tại các tỉnh sau sáp nhập chắc chắn có tiềm năng tăng giá, nhưng mức độ bền vững còn phụ thuộc vào tốc độ phát triển hạ tầng và thu hút dân cư. Nhà đầu tư nên có tầm nhìn trung – dài hạn, không nên chạy theo các cơn sốt ngắn hạn.”

Có thể thấy, đất nền tỉnh “nóng” sau sáp nhập là hệ quả tất yếu của sự thay đổi địa giới hành chính, mở rộng trung tâm, đầu tư hạ tầng và kỳ vọng nâng cấp đô thị. Đây là cơ hội lớn cho nhà đầu tư biết chọn đúng thời điểm và khu vực. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là những rủi ro về sốt đất ảo, pháp lý chưa rõ ràng và thanh khoản bấp bênh.

Trong bối cảnh này, thay vì đầu tư theo phong trào, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức, tìm hiểu thông tin chính thống từ chính quyền địa phương và có chiến lược dài hạn.