M&A bất động sản “vào mùa” nở rộ các thương vụ, trở thành tâm điểm của thị trường

“Mùa” M&A bất động sản nở rộ

Dữ liệu từ Grant Thornton cho thấy, tháng 7 vừa qua, nền kinh tế ghi nhận 34 thương vụ M&A với tổng giá trị ước đạt 786 triệu USD; trong đó bất động sản chiếm ưu thế với 7 thương vụ trị giá hơn 483 triệu USD, tương đương 62% tổng giá trị tháng.

Trong số các thương vụ gần đây, nổi bật nhất là việc Vinaconex chuyển nhượng 70% cổ phần tại Vinaconex ITC - đơn vị phát triển dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) - cho 3 nhà đầu tư trong nước. Thương vụ được định giá 250-300 triệu USD, trở thành giao dịch bất động sản lớn nhất từ đầu năm.

Không chỉ dừng lại ở đó, hàng loạt doanh nghiệp nội địa cũng tăng tốc mở rộng quỹ đất. Sun Group mua 2,5 ha đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển dự án Sun Felia Suites, trong khi Sunshine Group thâu tóm 55 ha tại Văn Giang (Hưng Yên) để triển khai đại dự án Alluvia City.

Ở TP.HCM, Gateway Thủ Thiêm - thành viên Hướng Việt Holdings - đã mua lại 42% cổ phần Nam Rạch Chiếc, chủ đầu tư dự án Palm City, từ Keppel (Singapore) với giá hơn 2.600 tỷ đồng. Ngoài ra, Tập đoàn Hoa Sen liên tục gom đất gần sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai). Công ty CP Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) hoàn tất chuyển nhượng phần vốn tại dự án Khu dân cư cao cấp Long Hòa - Cần Giờ cho Công ty CP Hạ tầng GELEX.

Với nhà đầu tư nước ngoài, CapitaLand (Singapore) thâu tóm phân khu Hải Đăng rộng 25 ha tại Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên), đổi tên thành The Fulton, qua đó nâng danh mục lên hơn 19.000 căn hộ tại Việt Nam.

Phát Đạt cũng công bố chuyển nhượng 80% vốn dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản và dự kiến bán tiếp Thuận An 2, tổng giá trị ước khoảng 5.200 tỷ đồng.

Còn “ông lớn” Malaysia UOA Group cũng gia tăng hiện diện ở Việt Nam thông qua giao dịch mua 100% cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo với giá 68 triệu USD, từ đó sở hữu khu đất hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu (TP.HCM).

Trở thành tâm điểm nhưng còn nhiều thách thức

Theo Savills Việt Nam, báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký (gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh và M&A) đã đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Dù đối mặt với những bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn kiên định thúc đẩy cải cách cơ cấu và nỗ lực thu hút đầu tư. Dù còn nhiều thách thức, dòng vốn FDI ổn định cùng với đà phát triển hạ tầng cho thấy tín hiệu lạc quan thận trọng cho tăng trưởng dài hạn”.

“Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, đồng thời cho thấy sự nổi lên của các dòng vốn từ Mỹ và châu Âu - những thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn cao và thường đầu tư dài hạn”, ông Matthew Powell nói.

Bất động sản công nghiệp vẫn là một điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế về lao động, chi phí và vị trí chiến lược. Bất chấp lo ngại về các rào cản thương mại với Mỹ, Việt Nam vẫn giữ vững vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Một loạt dự án mới được khởi công như hai khu công nghiệp của Becamex IDC tại Bình Dương (tổng diện tích 1.080 ha), khu VSIP Nam Định (180 ha) chuẩn bị khởi công.

Theo các chuyên gia, động lực thúc đẩy hoạt động M&A không chỉ đến từ nhu cầu tái cấu trúc của doanh nghiệp, mà còn từ bối cảnh thể chế và quy hoạch mới.

Bên cạnh đó, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đang dần định hình lại thị trường.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp của CBRE, cho rằng nhà đầu tư trong và ngoài nước đều đang tích cực theo đuổi các cơ hội M&A dự án bất động sản. Điều này xuất phát từ việc quỹ đất sạch về pháp lý và sẵn sàng để phát triển ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, hoạt động M&A dự án địa ốc vẫn còn tồn tại một số thách thức. Theo chuyên gia CBRE, giá đất tại Việt Nam không còn rẻ như trước, việc sáp nhập đơn vị hành chính khiến một số nhà đầu tư chờ đợi xem bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thế nào, ảnh hưởng đến chi phí mua dự án, mục tiêu phân khúc bất động sản sẽ phát triển.

Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM bổ sung, ngoài pháp lý, áp lực tài chính và giá chào bán đất quá cao cũng khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Hiện nhiều doanh nghiệp chỉ dừng ở mức thăm dò, chờ chính sách rõ ràng trước khi mở rộng quỹ đất.

Giới chuyên gia dự báo, xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ còn tiếp diễn mạnh trong nửa cuối năm 2025, khi áp lực đáo hạn trái phiếu và nợ vay ngân hàng vẫn rất lớn. Với những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính hoặc thiếu kinh nghiệm triển khai, việc bán dự án là giải pháp để tồn tại. Ngược lại, đây cũng là cơ hội cho các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất hạn chế hoặc muốn mở rộng sang phân khúc mới. Tuy nhiên, để thương vụ thành công, giá bán phải hợp lý, pháp lý dự án rõ ràng và có tiềm năng khai thác thực sự.