Bất động sản Việt Nam quý 3/2025: Nguồn cung “bùng nổ”, giá vẫn leo thang

Thị trường tiếp tục phục hồi, doanh nghiệp tăng mạnh trở lại

Nhìn lại thị trường bất động sản (BĐS) trong 9 tháng năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, trên nền tảng kinh tế khởi sắc, thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận đà tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Đặc biệt, quá trình phục hồi và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp có năng lực tốt đang chủ động mở rộng quy mô, tận dụng thời điểm thị trường hồi phục để gia tăng thị phần. Trong khi đó, nhiều đơn vị yếu kém về năng lực quản trị, vốn hoặc pháp lý buộc phải rút lui khỏi thị trường.

Theo thống kê của VARS, riêng quý 3/2025 có 1.501 doanh nghiệp bất động sản mới thành lập, nâng tổng số doanh nghiệp đăng ký mới trong 9 tháng lên 4.090 đơn vị, tăng 18,7% so với cùng kỳ. Tổng vốn đăng ký đạt hơn 334 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 60,5%, phản ánh niềm tin lớn vào triển vọng thị trường. Tuy nhiên, 1.260 doanh nghiệp phải giải thể, tăng gần 39%, cho thấy quá trình sàng lọc trong ngành đang diễn ra quyết liệt.

Trình bày báo cáo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho biết quý 3 ghi nhận 34.686 sản phẩm nhà ở mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng cao nhất giai đoạn 2021–2024, gấp 2,4 lần cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm, nguồn cung đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó 86 nghìn sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho đang giảm dần nhờ nhu cầu phục hồi.

Nguồn cung mới mở rộng rõ rệt ra ngoài lõi đô thị: Miền Bắc dẫn đầu với 49%, miền Nam 27%, miền Trung 23% – đặc biệt miền Trung tăng mạnh 10 điểm phần trăm nhờ tiến độ các dự án được đẩy nhanh.

Phân theo doanh nghiệp phát triển dự án, bà Miền cho biết, nguồn cung nhà ở quý 3 trở nên cạnh tranh hơn nhưng vẫn do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt. Nhóm này đóng góp hơn 54% nguồn cung mở bán mới, giảm 18 điểm % so với quý trước nhưng vẫn giữ vị thế dẫn đầu. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm 45,7% nguồn cung, tăng mạnh 18 điểm %, đặc biệt tại miền Nam, góp phần mở rộng nguồn hàng và gia tăng tính cạnh tranh thị trường.

Xét về phân khúc, trong quý 3, phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm 32,2% tổng nguồn cung, tương đương 11.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với 67,8% nguồn cung mới. Tình trạng “lệch pha” cung - cầu trên thị trường nhà ở vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu lớn nhất nhưng phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 do nguồn cung vẫn hạn chế so với nhu cầu và chi phí đầu vào tăng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung đạt khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63% (hơn 54.000 căn), gấp đôi cùng kỳ năm 2024, song cơ cấu vẫn nghiêng về nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Trong cơ cấu nguồn cung 9 tháng, tỷ trọng căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m² duy trì ổn định ở mức 63%. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp có xu hướng giảm, còn 30%, thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33%, tăng 19 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2024. Riêng Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Một tín hiệu tích cực đối với nhu cầu nhà ở là nguồn cung căn hộ nhà ở xã hội đang được cải thiện, với tốc độ tăng ngày càng nhanh nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Nổi bật trong đó là Tập đoàn Vingroup, hiện đang triển khai và mở bán gần 11.000 căn, góp phần quan trọng vào việc mở rộng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Giá cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, dù giá bán cao hơn cùng kỳ nhưng các dự án mới vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” ngay trong ngày đầu mở bán.

Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước. Riêng nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 77%, tương đương 27.000 giao dịch, chủ yếu đến từ phân khúc chung cư (81%).

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ đạt 68%, tương đương 58 nghìn giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Phần lớn giao dịch đến từ người mua bất động sản thứ hai trở lên, cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn chiếm ưu thế.

Ông Chung cho biết, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 78,9 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước; TP.HCM đạt 81,6 triệu đồng/m²; còn Đà Nẵng 67,4 triệu đồng/m², tăng 7%.

Theo bà Phạm Thị Miền nhận định, mặc dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập:  Giá BĐS tăng cao và nguy cơ với thị trường; mất cân đối cung - cầu; Tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; Thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch;  Hành lang pháp lý. Những hạn chế này nếu không được tiếp tục tháo gỡ kịp thời, sẽ cản trở sự phát triển ổn định, bền vững của ngành và ảnh hưởng tới tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Theo VARS, quý cuối năm 2025, thị trường sẽ tiếp tục đón thêm nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn có pháp lý hoàn thiện. Giao dịch tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng kết nối hoàn chỉnh.

Giá bất động sản dự kiến vẫn tăng, do dòng vốn tín dụng rẻ kích thích đầu tư trong khi quỹ đất và chi phí đầu vào tiếp tục leo thang. Phân khúc cao cấp vẫn là lựa chọn chính của nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh và nhu cầu tích sản dài hạn. Giá chỉ có thể ổn định khi Chính phủ áp dụng các giải pháp điều tiết hiệu quả nhằm mở rộng nguồn cung và tạo cân bằng thị trường.