Thực trạng của thị trường bất động sản: Cảnh báo tình trạng “khan hàng giả”

Cảnh báo tình trạng “khan hàng giả”

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, thị trường nhà ở cả nước ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý II nhưng vẫn cao nhất trong giai đoạn 2021 – 2024, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, 86.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá vẫn neo cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Hầu hết dự án mới đều có giá bán từ 100 triệu đồng/m² trở lên, cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân vẫn chưa thu hẹp.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, với tỉ lệ hấp thụ đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23% so với quý II. Tính chung 9 tháng, tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%, tương đương 58.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

“Dòng tiền được nới lỏng, lãi suất duy trì ở mức thấp, trong khi lạm phát có dấu hiệu tăng, khiến nhiều người coi bất động sản là kênh giữ giá trị tài sản hiệu quả. Xu hướng này đặc biệt rõ ở khu vực miền Nam”, ông Chung nhận định.

Đáng chú ý, bên cạnh nhu cầu thực, VARS cảnh báo tình trạng “khan hàng giả” do một số chủ đầu tư và sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm để kích cầu. Ngoài ra, một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm rồi “lướt cọc” hưởng chênh, đẩy giá tăng ảo, đặc biệt tại các dự án phía Nam. Trong khi dòng vốn đầu tư đổ mạnh vào bất động sản, người mua để ở lại gặp khó vì giá nhà vượt xa thu nhập.

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 25 - 30 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, khiến việc sở hữu nhà trở nên xa vời, nhất là với giới trẻ.

Thị trường vì vậy đang hình thành hai cực rõ rệt đó là một bên là nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, xem bất động sản như công cụ phòng vệ trước lạm phát. Bên còn lại là nhóm người dân có nhu cầu ở thực ngày càng bị đẩy ra xa trung tâm đô thị.

Áp lực đè nặng lên người mua ở thực

Theo các số liệu thống kê, trong vòng 10 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 2,5 – 3 lần. Một căn hộ tầm trung tại khu vực nội đô hiện dao động từ 3,5 – 5 tỷ đồng, trong khi ở phân khúc cao cấp, giá có thể vượt ngưỡng 7 – 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam trong cùng giai đoạn mới chỉ tăng khoảng 70 – 80%. Cụ thể, mức thu nhập bình quân năm 2014 là khoảng 3.500 USD thì đến 2024 đạt gần 6.000 USD. Như vậy, tốc độ tăng giá nhà đã bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tích lũy và chi phí mua nhà.

“Ngay cả nhóm thu nhập cao, có mức lương hàng chục triệu đồng/tháng, cũng gặp khó trong việc tích lũy để sở hữu nhà ở đô thị. Khoảng cách này tạo áp lực lớn lên thị trường và khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với đa số người trẻ” - TS Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế nhận định.

Thực tế, việc sở hữu một căn hộ tại đô thị lớn đang ngày càng khó khăn, ngay cả với người được xem là “có điều kiện”. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời từ chính sách và sự tham gia chủ động của doanh nghiệp, nguy cơ một bộ phận lớn dân cư đô thị buộc phải chấp nhận thuê nhà lâu dài là rất rõ ràng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến an sinh xã hội mà còn tác động tới thị trường lao động, khi nhiều người trẻ có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven hoặc các địa phương khác, nơi chi phí nhà ở dễ chịu hơn.

“Không chỉ người thu nhập thấp, mà ngay cả nhóm có thu nhập khá, cao cũng cần được tạo điều kiện vay vốn dài hạn, ổn định. Chúng ta phải nhìn nhận rõ thực trạng để có chính sách toàn diện, tránh để khoảng cách giá nhà – thu nhập ngày càng giãn rộng” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh.