Thị trường bất động sản công nghiệp “rộng ràng” dịp cuối năm 2025, nhiều “ông lớn” xuống tiền “săn đất”

Cuộc đua mở rộng quy mô

Trong bức tranh chung còn nhiều biến động của thị trường địa ốc cuối năm 2025, bất động sản công nghiệp đang trở thành điểm sáng hiếm hoi giữ nhịp tăng trưởng ổn định, với hàng loạt thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Từ đầu năm 2025, xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc vẫn tiếp diễn mạnh mẽ, đặc biệt sau những biến động địa chính trị và chi phí nhân công tăng cao tại quốc gia này. Việt Nam – với vị trí chiến lược, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và chính sách thu hút FDI linh hoạt – tiếp tục được xem là “điểm đến vàng” của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư, 10 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút hơn 29 tỷ USD vốn FDI, trong đó khoảng 45% đổ vào lĩnh vực công nghiệp – chế biến, chế tạo, kéo theo nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp. Các tập đoàn như Foxconn, BYD, Amkor, Lego, Samsung, LG, Goertek… đều đang mở rộng quy mô tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Nghệ An, Thái Bình và Bình Dương.

Không chỉ khối ngoại, các “đại gia” trong nước cũng đang rục rịch tham gia “cuộc chơi” BĐS công nghiệp. Nổi bật là Vingroup, Becamex IDC, VSIP, Kinh Bắc (KBC), Nam Tân Uyên (NTC), Sonadezi, Hòa Phát, TNG Holdings, và gần đây là Gelex và Viglacera (VGC).

Kinh Bắc (KBC) – “ông trùm” khu công nghiệp miền Bắc – đang mở rộng hàng loạt dự án tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Thái Bình. Năm 2025, doanh nghiệp này đã công bố đầu tư thêm hơn 2.000 ha đất mới, trong đó riêng KCN Tân Phú Trung mở rộng giai đoạn 2 lên 700 ha.

Viglacera (VGC) cũng ghi dấu ấn mạnh khi liên tục khởi công các khu công nghiệp mới tại Quảng Ninh, Thái Bình và Vĩnh Phúc, nâng tổng quỹ đất KCN lên gần 5.000 ha.

Becamex IDC và VSIP tiếp tục giữ vị thế đầu tàu khu công nghiệp phía Nam, với các dự án VSIP III (Bình Dương), VSIP Quảng Ngãi mở rộng và VSIP Nghệ An 2 vừa được phê duyệt.

Theo giới chuyên gia, sự gia nhập mạnh mẽ của các doanh nghiệp nội địa cho thấy BĐS công nghiệp đã chuyển từ “sân chơi FDI” sang giai đoạn cạnh tranh chiến lược dài hạn. Nhiều “ông lớn” đang không chỉ dừng lại ở việc cho thuê đất mà còn phát triển khu công nghiệp xanh, khu công nghệ cao, khu logistics và khu đô thị – công nghiệp – dịch vụ đồng bộ, hướng tới mô hình “eco-industrial park” theo tiêu chuẩn quốc tế.

Dòng tiền “nóng” đổ vào cuối năm: cơ hội và rủi ro

Theo nhiều chuyên gia nhận định BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc “dẫn dắt” thị trường trong ít nhất 3 năm tới. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng: “Với tốc độ thu hút FDI hiện nay, Việt Nam cần thêm ít nhất 10.000–12.000 ha đất công nghiệp trong 5 năm tới. Đây là dư địa cực lớn cho các doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhà xưởng.”

Dù triển vọng rất tích cực, thị trường BĐS công nghiệp vẫn đối mặt với một số thách thức đáng kể.

Thứ nhất, giá đất công nghiệp tăng nhanh khiến chi phí đầu vào cho doanh nghiệp sản xuất cũng tăng theo. Một số nhà đầu tư Hàn Quốc và Đài Loan đã bắt đầu cân nhắc mở rộng sang Lào, Campuchia để tối ưu chi phí.

Thứ hai, nguồn cung nhân lực kỹ thuật và lao động tay nghề cao chưa đáp ứng đủ nhu cầu, nhất là trong lĩnh vực điện tử, cơ khí chính xác, và tự động hóa. Các khu công nghiệp xa trung tâm như ở Nghệ An, Quảng Ngãi, hay Tây Ninh gặp khó trong việc tuyển dụng.

Ngoài ra, yếu tố môi trường – phát triển bền vững cũng đang được nhà đầu tư quốc tế xem xét nghiêm túc. Do đó, những doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp không đạt tiêu chuẩn “xanh” sẽ dần mất lợi thế cạnh tranh.

Vào cuối năm 2025, trong bối cảnh lãi suất ổn định ở mức thấp (khoảng 4,5–5%/năm) và thị trường chứng khoán sôi động, nhiều doanh nghiệp và quỹ đầu tư đang chuyển hướng sang BĐS công nghiệp để tìm cơ hội tăng trưởng dài hạn.

Các thương vụ M&A (mua bán – sáp nhập) trong lĩnh vực khu công nghiệp cũng tăng mạnh. Theo JLL Việt Nam, chỉ riêng 9 tháng đầu năm 2025 đã có hơn 25 thương vụ M&A lớn với tổng giá trị gần 2 tỷ USD, tập trung chủ yếu ở miền Bắc. Dự báo con số này sẽ còn tăng trong quý IV khi nhiều “ông lớn” như Gelex, TNG, hay Hòa Phát đang “chốt deal” mới.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng cảnh báo rằng sự sôi động quá nhanh có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá quỹ đất công nghiệp. Một số khu vực vùng ven đang xuất hiện tình trạng “mua gom đất chờ quy hoạch”, tiềm ẩn rủi ro nếu nhu cầu thực không theo kịp.