Thị trường bất động sản Hà Nội: chung cư “thế chân” đất nền dẫn dắt thị trường

Nhà đầu tư chuyển từ đất nền sang chọn căn hộ

Trong giai đoạn 2020–2022, đất nền là “ngôi sao” sáng nhất của thị trường bất động sản. Giá đất nhiều khu vực vùng ven Hà Nội như Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất… tăng gấp 2–3 lần chỉ trong vài năm, nhờ kỳ vọng lên quận, đầu tư hạ tầng và cơn sóng đầu cơ mạnh mẽ. Tuy nhiên, từ năm 2023 đến nay, cục diện đã thay đổi hoàn toàn. Chính sách kiểm soát tín dụng chặt hơn, thuế đất và chi phí giao dịch tăng cao, trong khi thanh khoản giảm mạnh khiến đất nền gần như “đóng băng”.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội trong quý III/2025 giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng quan tâm đến căn hộ tăng gần 25%. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng sang căn hộ vì tính thanh khoản cao, dễ cho thuê, và có thể tận dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Đặc biệt, sau khi nhiều địa phương siết phân lô bán nền, cơ hội đầu cơ ngắn hạn gần như không còn, khiến dòng tiền đầu tư chuyển mạnh sang các sản phẩm căn hộ có vị trí tốt hoặc đã bàn giao.

Theo báo cáo Tổng quan thị trường căn hộ thứ cấp và thổ cư Hà Nội quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý vừa qua, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ dòng tiền đổ mạnh vào cả mảng sơ cấp và thứ cấp.

Phân khúc cao tầng đạt khoảng 20.800 giao dịch, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Ngược lại, giao dịch nhà thổ cư tiếp tục xu hướng giảm, đạt 6.100 giao dịch trong quý III, giảm 39% cùng kỳ năm trước.

Giao dịch chung cư sơ cấp đạt 10.100 căn. Trong đó, khu Đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên) đạt tổng lượng giao dịch chung cư 8.200 căn, cao nhất 2 năm trở lại đây. Giao dịch sơ cấp và thứ cấp ngang nhau. Khu Đông có mặt bằng giá thấp nhất thị trường; đơn giá sơ cấp và thứ cấp trung bình khoảng 60 - 70 triệu/m2. Loạt dự án hạ tầng trọng điểm khởi công trong quý giúp tăng mạnh khả năng kết nối với trung tâm Hà Nội, thúc đẩy thanh khoản toàn khu vực.

Cũng theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 10 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán trung bình tăng khoảng 15–20% tùy khu vực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, sau giai đoạn điều chỉnh mạnh 2022–2023, tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. “Thay vì tìm kiếm lợi nhuận cao nhưng rủi ro như đất nền, nhà đầu tư hiện ưu tiên sự ổn định, dòng tiền đều và pháp lý rõ ràng. Căn hộ, đặc biệt ở các khu vực phát triển hạ tầng, đáp ứng tốt cả ba tiêu chí này,” ông Đính nhận định.

“Hạt nhân” dẫn dắt thị trường

Nhiều chuyên gia nhận định, giai đoạn 2025–2027 sẽ là thời kỳ “vàng” của căn hộ trong cơ cấu bất động sản Hà Nội. TS. Cấn Văn Lực cho rằng: “Khi đô thị hóa đạt trên 55%, xu hướng tất yếu là người dân chuyển sang ở chung cư. Hà Nội đang đi đúng lộ trình của các thành phố lớn trong khu vực, nơi căn hộ chiếm hơn 70% tổng giao dịch bất động sản.”

Không chỉ là nơi ở, căn hộ còn trở thành kênh đầu tư sinh lời ổn định nhờ nhu cầu cho thuê lớn. Các khu vực có lượng chuyên gia nước ngoài, sinh viên và lao động nhập cư cao như Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên đang có tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê lên tới 90–95%. Lợi suất cho thuê dao động từ 4,5–6,5%/năm, cao hơn gửi tiết kiệm và ổn định hơn cổ phiếu.

Sự chuyển dịch này cũng giúp thị trường thứ cấp chuyên nghiệp hơn, với các mô hình quản lý cho thuê, đầu tư “căn hộ dịch vụ”, hay “co-living” phát triển mạnh. Các sàn môi giới lớn bắt đầu xây dựng nền tảng giao dịch thứ cấp minh bạch, chuẩn hóa quy trình định giá, pháp lý, giúp người mua – người bán dễ dàng tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, sự sôi động của thị trường thứ cấp cũng tiềm ẩn nguy cơ tăng giá ảo nếu dòng tiền đầu cơ quay lại. Một số khu vực đã xuất hiện hiện tượng “thổi giá” căn hộ đã bàn giao, đặc biệt là tại các dự án gần tuyến metro hoặc trung tâm. Do đó, cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu giá giao dịch, công khai thông tin dự án để hạn chế đầu cơ và bảo vệ người mua thực.

Ngoài ra, cần chú trọng phát triển nhà ở vừa túi tiền. Hiện nay, khoảng 80% người mua căn hộ tại Hà Nội có nhu cầu thực, song đa phần gặp khó vì giá vượt xa thu nhập. Nếu chỉ tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, thị trường sẽ mất cân đối. Chính phủ cần sớm triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia bằng cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn.