“Đầu cơ” không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá bất động sản

Nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao

Theo báo cáo quý 3/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở trên cả nước vẫn duy trì ở mức cao. Giá biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50 – 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với giai đoạn trước. Phân khúc căn hộ thương mại ghi nhận mức trung bình 78 triệu đồng/m2, trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã chạm 95 triệu đồng/m2, với 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn đôi chút nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành.

Sự leo thang giá này, theo các chuyên gia, đang đẩy giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời.

Trong khi đó, theo báo cáo của CBRE, trong quý III, giá chào bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy, cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ TPHCM trong quý này. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.

Thực tế, việc giá chung cư tại các thành phố lớn liên tục tăng cao làm giấc mơ an cư của nhiều người dân càng trở nên xa vời.

TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết. Vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung. “Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông nói.

Đâu là giải pháp toàn diện?

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có những bước đi đồng bộ. Ông kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; trong đó, cần sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật đất đai 2024 và Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023; lưu ý khâu tổ chức thực hiện cần ban hành kịp thời các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...

Cùng với đó, Nhà nước phải có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản.

“Phải kiên quyết chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, tài sản công và đầu tư công, đồng thời tận dụng trụ sở dư thừa để phát triển nhà ở xã hội”, ông Lực đề xuất.

Cùng với đó, cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý, minh bạch hóa thông tin thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, các chuyên gia khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời đưa giá bán về mức hợp lý hơn. Doanh nghiệp cũng nên ứng dụng công nghệ, chuyển đổi xanh, nâng cao quản trị và văn hóa doanh nghiệp, chuẩn hóa sản phẩm và quy trình theo các quy định pháp luật mới.

Còn theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mấu chốt để tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở thể chế. Đây được xem là nguyên nhân gốc rễ, ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của thị trường, từ nguồn cung, giao dịch cho đến sự minh bạch.

“Bộ Xây dựng dự kiến sẽ xây dựng Luật Nhà ở và Luật Bất động sản sửa đổi vào năm 2026. Các luật sửa đổi này sẽ tập trung vào những vấn đề cốt lõi như điều kiện giao dịch bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản và các yếu tố kiểm soát thị trường nhằm đảm bảo sự ổn định, lành mạnh. Mục tiêu là tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng, đột phá, có khả năng thu hút các nguồn lực cho thị trường,” bà Hạnh nói./.