Điều gì khiến bất động sản công nghiệp trở thành hướng đi chiến lược trong thời biến động

Dòng tiền bền vững giữa thời thị trường biến động

Trong bức tranh nhiều gam màu trái ngược của thị trường bất động sản, phân khúc công nghiệp vẫn giữ nhịp tăng trưởng ổn định. Trong khi nhà ở cao cấp dư thừa, nghỉ dưỡng “chững nhịp” vì vướng pháp lý và dòng vốn, thì bất động sản công nghiệp lại đều đặn mang về doanh thu và lợi nhuận.

Câu chuyện của Taseco Land (mã: TAL) là một ví dụ điển hình. Quý III/2025, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần 1.238 tỷ đồng – tăng tới 299% so với cùng kỳ năm trước. Riêng mảng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đóng góp hơn 636 tỷ đồng, chiếm 30% tổng doanh thu. Lũy kế 9 tháng, TAL đạt doanh thu hơn 2.171 tỷ đồng, tăng 74%, và lợi nhuận sau thuế hơn 283 tỷ đồng, tăng 40%.

Để đón đầu chu kỳ phát triển mới, TAL còn thành lập CTCP Khu công nghiệp Taseco Hải Phòng, cho thấy rõ định hướng “dồn lực” vào mảng khu công nghiệp – nơi doanh nghiệp có thể tạo ra dòng tiền dài hạn thay vì chỉ trông chờ vào chu kỳ tăng giá của bất động sản nhà ở.

Khi “tay ngang” cũng đổ xô vào cuộc chơi; các “ông lớn” công nghiệp tăng tốc đầu tư

Không chỉ các doanh nghiệp sản xuất, mà nhiều nhà phát triển bất động sản truyền thống cũng đang rẽ hướng sang khu công nghiệp. Việc đầu tư vào mảng này không chỉ giúp họ đa dạng hóa nguồn thu, mà còn là cách để “cứu” dòng tiền trong giai đoạn thị trường nhà ở trầm lắng.

Hodeco (mã: HDC) – cái tên quen thuộc với bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa – Vũng Tàu – đã thông qua kế hoạch đầu tư vào các cụm công nghiệp Châu Đức, Tân Hội 3 và 4, đồng thời dự kiến chi thêm 400–500 tỷ đồng hợp tác phát triển dự án ở Tây Ninh và TP.HCM. Đây là bước chuyển chiến lược rõ ràng, giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào thị trường du lịch.

CEO Group (mã: CEO) cũng không đứng ngoài cuộc khi thành lập công ty con CEO IP với vốn điều lệ 450 tỷ đồng, trực tiếp triển khai dự án KCN Sân bay Tiên Lãng – Khu B tại Hải Phòng. Theo lãnh đạo tập đoàn, việc mở rộng sang lĩnh vực khu công nghiệp là “phao cứu sinh” giúp ổn định doanh thu trong bối cảnh mảng nhà ở chững lại.

Tại TP.HCM, Khang Điền (mã: KDH) – doanh nghiệp vốn nổi tiếng ở phân khúc nhà ở trung – cao cấp – cũng đã khởi động dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng quy mô gần 110 ha, tổng vốn hơn 1.100 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2027 và tạo việc làm cho khoảng 10.000 lao động.

Ở nhóm doanh nghiệp sản xuất, Hòa Phát (HPG) là cái tên tiêu biểu. Mảng khu công nghiệp tuy không phải “xương sống” nhưng vẫn đều đặn mang lại hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận mỗi năm. Riêng năm 2024, mảng này giúp Hòa Phát thu về 2.122 tỷ đồng doanh thu và 849 tỷ đồng lãi sau thuế, nhờ tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối tại các khu Phố Nối A (Hưng Yên) và Hòa Mạc (Ninh Bình). Mới đây, HPG tiếp tục chi hơn 2.800 tỷ đồng cho Dự án KCN Lý Thường Kiệt – Giai đoạn 1, khẳng định quyết tâm mở rộng lĩnh vực này.

Cùng thời điểm, nhiều dự án khu công nghiệp quy mô lớn đang được triển khai rầm rộ: Deep C II Hải Phòng (liên doanh Indochina Capital – Kajima – ITOCHU) cung cấp 80.000 m² nhà xưởng tiêu chuẩn quốc tế, bàn giao vào 2027.

KCN An Phát – Hải Phòng của Tập đoàn KCN Việt Nam khởi công đầu tháng 10, cung cấp hơn 60.000 m² nhà xưởng và kho chất lượng cao.

THACO đầu tư gần 8.000 tỷ đồng mở rộng KCN cơ khí ô tô Chu Lai (115 ha).

Becamex IDC khởi công KCN Cây Trường và Bàu Bàng 2, hướng tới mô hình công nghiệp sinh thái thông minh.

Đặc biệt, liên danh Becamex IDC – VSIP đang đề xuất KCN Ninh Xuân (Khánh Hòa), phát triển đồng bộ khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ – sinh thái, tổng quy mô lên tới hàng nghìn ha.

“Át chủ bài” của chu kỳ tăng trưởng mới

Theo các chuyên gia, làn sóng dịch chuyển đầu tư FDI, nhu cầu thuê đất mở nhà máy và chuỗi cung ứng nội địa hóa là nền tảng giúp bất động sản công nghiệp giữ “phong độ”. Dòng tiền ổn định, biên lợi nhuận cao và khả năng mở rộng quỹ đất linh hoạt khiến phân khúc này trở thành “át chủ bài” trong chiến lược tái cấu trúc của nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Không chỉ là cuộc “lấn sân”, đây đang dần trở thành một cuộc tái định vị toàn diện – nơi các doanh nghiệp tìm kiếm hướng đi bền vững hơn, gắn với giá trị sử dụng thực và sự phát triển của nền sản xuất quốc gia.