Thị trường chung cư Hà Nội: Giá tăng cao nhưng vẫn “hút khách”

Giá lập đỉnh nhưng vẫn “hot”

Thời gian qua, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao, liên tiếp lập mặt bằng mới tại nhiều khu vực. Theo báo cáo thị trường quý III/2025 do Savills Việt Nam công bố, tại Hà Nội, mức giá chào bán phân khúc sơ cấp hiện đã lên tới 101 triệu đồng/m2.

Dù giá ở mức cao kỷ lục, thị trường vẫn ghi nhận mức hấp thụ tốt, cho thấy nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục duy trì. Theo đó, thanh khoản thị trường vẫn tốt với hơn 11.000 căn hộ được hấp thụ chỉ trong quý III, cho thấy sức cầu vẫn rất mạnh.

Nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung hạn chế khi hầu hết dự án mới thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ dưới 65 triệu đồng/m² gần như “biến mất”. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng mạnh – từ giá đất, vật liệu, chi phí pháp lý đến lãi suất – khiến giá bán bị đẩy lên. Quá trình đô thị hóa, hạ tầng mở rộng cùng xu hướng người mua chú trọng tiện ích, chất lượng sống cũng khiến các dự án cao cấp dễ dàng chiếm ưu thế, kéo mặt bằng giá chung đi lên.

Đáng chú ý, tâm lý “giá sẽ còn tăng” khiến nhiều nhà đầu tư và người mua tích sản tiếp tục xuống tiền, góp phần đẩy giá tăng thêm. Tuy nhiên, mặt trái của cơn sốt này là giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân: một hộ thu nhập trung bình muốn mua căn hộ 70 m² ở Hà Nội phải mất hơn 30 năm tiết kiệm, nếu không vay ngân hàng.

Sự mất cân đối cung – cầu khi phân khúc bình dân bị “xóa sổ” đang tạo rủi ro dài hạn cho thị trường. Dù các chuyên gia nhận định giá khó giảm trong ngắn hạn do chi phí đầu vào cao và thiếu nguồn cung mới, song đà tăng mạnh như giai đoạn 2023–2024 khó lặp lại. Trong bối cảnh đó, người mua ở thực cần thận trọng, lựa chọn kỹ lưỡng dự án và cân đối tài chính, còn cơ quan quản lý cần thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền để đảm bảo an sinh và giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định thị trường "không sốt nhưng vẫn khỏe", phản ánh một giai đoạn phát triển mới – giai đoạn "lọc cầu". Do nguồn cung mới tập trung rõ rệt ở phân khúc trung - cao cấp, người mua không còn lựa chọn nào khác và buộc phải mua sản phẩm giá cao hơn.

Đáng chú ý, "cầu thực đã tiến hóa": Người mua ở thực hiện nay sẵn sàng chi trả cao hơn, chú trọng chất lượng sống, tiện ích, vận hành chứ không chỉ đơn thuần là "một chỗ ở". Đây là nhóm khách hàng có tiềm lực, có kế hoạch tài chính rõ ràng, hướng đến tích lũy lâu dài.

Bao giờ giá “hạ nhiệt”?

Savills đánh giá quý III/2025 là giai đoạn hồi phục mạnh mẽ của thị trường chung cư Hà Nội. Các yếu tố nền tảng như hạ tầng được cải thiện rõ rệt, quy hoạch được tháo gỡ, cùng nhu cầu mua ở thực – đặc biệt từ nhóm thu nhập cao – đang tạo động lực mới cho thị trường.

Đáng chú ý, dù giá neo ở mức kỷ lục, Savills dự báo khả năng thị trường hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội - nhận định: “Đối với việc phát triển căn hộ thương mại thì bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất cũng đóng góp một tỷ trọng chính cũng như kỳ vọng lợi nhuận trong việc xác định giá thành, giá bán căn hộ. Nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân đô thị".

Theo bà Hằng, nhìn chung, bất động sản Hà Nội giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Các dự án nhà ở thí điểm, cùng những cải cách về thể chế và đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5, được kỳ vọng sẽ tạo tác động tích cực lên mặt bằng giá. Tuy nhiên, đây là quá trình phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố.

Trong khi đó, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn hạn chế. Quỹ đất khan hiếm, chi phí đất đai và vật liệu tăng mạnh khiến các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Phân khúc này vẫn hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính và xu hướng tích sản dài hạn”.

Về triển vọng giá nhà trong tương lai, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, kỳ vọng chung cư thương mại giảm giá trong thời gian tới là khó khả thi do chi phí đầu vào (đất, vật liệu xây dựng…) tăng, quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Theo đó, giá chỉ có thể được “điều chỉnh” đáng kể khi các chính sách phát triển nhà ở xã hội được triển khai quyết liệt hơn. Dù chính sách đã ban hành từ năm ngoái, độ trễ để đi vào thực tế còn lớn; cần thêm thời gian. Nỗ lực của Chính phủ đang tập trung mở rộng diện được mua nhà ở xã hội, tháo gỡ thủ tục cho chủ đầu tư.

"Dự kiến tối thiểu 6-12 tháng nữa khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng, có chất lượng và vị trí, vận hành tốt, phân khúc này mới hỗ trợ đáng kể cho bài toán cân bằng cung-cầu, qua đó góp phần kiềm chế mặt bằng giá" - ông Tiến nói.