Cần ‘phanh lại’ đà tăng trưởng nóng của giá nhà

Lệch pha cung cầu nhà ở

Theo VARS, dù thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển, song đà tăng giá quá nhanh trong vài năm qua đang khiến khoảng cách giàu nghèo bị nới rộng và cơ hội sở hữu nhà ở của đại đa số người dân ngày càng xa vời.

Ba năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhưng cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Trong khi nhu cầu lớn nhất tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường lại chủ yếu cung cấp bất động sản cao cấp và giá trị lớn, phục vụ nhà đầu tư và đầu cơ. Ngay cả ở các khu vực vùng ven – vốn được kỳ vọng là nơi cung cấp nhà giá phải chăng giá bán cũng đã leo thang, chỉ thấp hơn khu trung tâm không đáng kể.

Theo thống kê của VARS, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung trên thị trường vượt 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, chung cư giá 80–200 triệu đồng/m² chiếm tới 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội, còn loại 50–80 triệu đồng/m² chiếm 21%.

Ngược lại, căn hộ bình dân vốn được người dân mong đợi nhất chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng mở bán, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội, cho thấy nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường.

Theo VARS, đà tăng giá nhà chủ yếu làm giàu cho nhóm đã có bất động sản, khi họ có lợi thế tài chính để tiếp tục tích lũy và đầu cơ. Trong khi đó, phần lớn người dân “cảm thấy nghèo đi” dù kinh tế vẫn tăng trưởng, do chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập thực tế.

Ví dụ, một căn hộ hai phòng ngủ tại đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng. Với một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, phải mất 8 năm; còn nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt 1/3 thu nhập, thời gian kéo dài tới 25 năm.

Ngay cả với nhà ở xã hội loại hình dành cho người thu nhập thấp giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m², một hộ gia đình có thu nhập “kịch khung” 40 triệu đồng/tháng vẫn phải tiết kiệm khoảng 10 năm mới mua nổi, chưa tính chi phí vay.

Theo VARS, lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.

“Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia” – VARS nhận định.

Khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp

Do đó, VARS cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro với chính thị trường bất động sản và nền kinh tế, cần có giải pháp “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng.

Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai cho doanh nghiệp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân. Việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp trong trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà.

Thứ hai, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.

Thứ tư, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.

Cũng theo VARS, kiểm soát đà tăng giá nhà không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn là vấn đề xã hội. Khi thị trường trở lại trạng thái cân bằng, giá nhà phản ánh đúng giá trị thực, người dân sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có môi trường đầu tư ổn định, và nền kinh tế phát triển bền vững hơn.

“Nhà ở phải trở về đúng giá trị sử dụng, không thể là công cụ đầu cơ của một nhóm nhỏ,” VARS nhấn mạnh.