Giá nhà đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm

Giá nhà tăng mạnh

Tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam công bố, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá BĐS đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

“Giá BĐS nếu tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ nên tăng gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được… khung cửa sổ đẹp" - TS. Thành ví von.

Theo ông, nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn do yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn ở mức cao. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm thu nhập thấp và làm méo mó cơ cấu đầu tư, khiến dòng vốn đổ dồn vào địa ốc thay vì sản xuất

TS Thành cảnh báo, nếu tình trạng này tiếp diễn, nền kinh tế có thể đối mặt “căn bệnh Hà Lan”  khi thị trường bất động sản phát triển quá nhanh, thu hút quá nhiều nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. “Chúng ta cần BĐS phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro,” TS. Thành nhấn mạnh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sácTài chính BĐS: Những vấn đề cần lưu ý và giải pháph của Thủ tướng Chính phủ nhận định, lĩnh vực BĐS và xây dựng đóng góp 9% GDP năm 2024, song vẫn thấp so với một số nước như Trung Quốc (21%), cho thấy dư địa phát triển còn lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính: Kinh tế vĩ mô; Tài chính - tín dụng; Pháp lý và quản lý giám sát; Quy hoạch, đô thị hóa, hạ tầng; Cung - cầu, giá đầu vào - đầu ra và niềm tin; Công nghệ, thông tin và tính minh bạch.

Theo TS. Lực, tín dụng BĐS tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. “Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống,” ông cảnh báo.

Theo ông, giá nhà cao bắt nguồn từ 6 nguyên nhân chính: vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào tăng, mất cân đối cung - cầu, đầu cơ, thiếu cơ chế thuế điều tiết và chi phí hành chính cao. Những yếu tố này khiến giá nhà neo cao, khó điều chỉnh về mức hợp lý dù nguồn cung mới tăng. Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....

TS Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia bổ sung rằng nguyên nhân gốc rễ của việc tăng giá là thiếu cung trầm trọng ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. “Lực cầu đầu cơ có, nhưng không phải nguyên nhân chính. Vấn đề là cung chưa đáp ứng nổi cầu ở thực,” ông khẳng định.

Theo TS. Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá BĐS tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp BĐS nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

“Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.”, TS. Nghĩa chia sẻ.

Giảm giá nhà phải bắt đầu từ giảm chi phí đầu vào

Theo ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định, dù nguồn cung đã cải thiện nhờ hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý, nhưng giá nhà vẫn cao là do chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là chi phí đất và vốn.

Ông nhấn mạnh: “Giảm giá nhà chỉ có thể bắt đầu từ việc giảm chi phí đầu vào – bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí vốn, và thời gian thủ tục hành chính”.

Để "giải cơn khát giá nhà", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VARS chỉ ra 6 giải pháp.

Thứ nhất, cần ban hành đầy đủ, chi tiết và kịp thời các văn bản hướng dẫn thi hành các luật, nghị quyết mới, giúp đội ngũ cán bộ – đặc biệt ở cấp cơ sở – có thể yên tâm triển khai và thực thi chính sách một cách thống nhất, hiệu quả.

Thứ hai, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi đôi với cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính phù hợp theo từng loại hình, mục đích sử dụng đất, bảo đảm công bằng và giảm tác động bất lợi tới người dân. Với những quy định có thể gây rủi ro cho thị trường, như thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm trong khi Luật Đất đai chưa có hướng dẫn rõ ràng, VARS đề xuất nên bãi bỏ.

Thứ ba, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và dự án tại các đô thị lớn, nhằm tăng nhanh nguồn cung thực chất cho thị trường.

Thứ tư, khẩn trương hoàn thiện Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và sớm thành lập các trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, để nâng cao tính minh bạch, tăng niềm tin và hiệu quả điều tiết thị trường.

Thứ năm, cần tăng tốc các dự án hạ tầng trọng điểm – như đường vành đai, metro, cao tốc – nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút đầu tư, tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cuối cùng, VARS kiến nghị xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS thông qua các quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động mới, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. “Khi nguồn vốn được mở rộng và ổn định, việc hình thành và triển khai dự án sẽ bền vững hơn, thị trường cũng vận hành an toàn hơn,” vị chuyên gia nhấn mạnh.