Cuộc đua giá 2015–2025: Chung cư dẫn dắt nhu cầu thực

Cụ thể, đất nền dẫn đầu với biên độ tăng tới 384% (từ 25 triệu lên 121 triệu đồng/m2). Theo sau là chung cư tăng 197% (31 triệu lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 triệu lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 triệu lên 215 triệu đồng/m2). 

Trung tâm vẫn giữ sức nóng; Chung cư dẫn dắt nhu cầu thực

Bức tranh giá tăng mạnh này được lý giải tại Diễn đàn BĐS TPHCM 2025, nơi các chuyên gia nhìn nhận sự phát triển của mô hình đô thị đa trung tâm đang định hình lại thị trường. Nếu quận 1 (cũ) và quận 3 (cũ) từng là “trái tim kinh tế” truyền thống, thì Thủ Thiêm đang bước vào vai trò mới – trung tâm tài chính quốc tế (IFC) của thành phố.

Nhờ quỹ đất rộng, quy hoạch bài bản và vị trí cửa ngõ phía Đông, Thủ Thiêm hội tụ nhiều yếu tố để tiệm cận mô hình CBD hiện đại. Không gian trung tâm vì thế không còn bó hẹp trong khu vực cũ mà mở rộng sang quận 2 (cũ), bao gồm cả Nam Rạch Chiếc – nơi tập trung các chức năng thương mại, tài chính và dịch vụ quy mô lớn.

IFC Thủ Thiêm dự kiến vận hành từ năm 2025 được xem là “cú hích” để khu vực này vươn lên thành một cực kinh tế mới. Bài học từ Yeouido (Seoul) cho thấy một IFC hoàn chỉnh có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ: thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy nhu cầu lưu trú, dịch vụ và hạ tầng. Thủ Thiêm đang đi theo quỹ đạo này khi loạt hạ tầng chiến lược như metro số 1, các cầu kết nối quận 1 và quận 4 với Thủ Thiêm, cùng kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được thúc đẩy.

Nhờ động lực hạ tầng, sự dịch chuyển dân cư và doanh nghiệp về phía Đông ngày càng rõ rệt, tạo thế “song trung tâm” giữa quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm trong tương lai.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ngay trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng, phân khúc chung cư trung tâm vẫn giữ sức hút mạnh. Trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút đến 45% mức độ quan tâm, vượt xa các loại hình khác.

Đáng chú ý, chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) ghi nhận sự tăng trưởng đột phá. Chỉ riêng quý III/2025, mức độ quan tâm của phân khúc này tăng 168% so với cùng kỳ. Một số dự án thứ cấp tại quận 1 (cũ) ghi nhận giá lên tới 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, còn lại phổ biến ở mức 101 – 182 triệu đồng/m2.

Giá chung cư tăng một phần vì nhu cầu thực mạnh, trong khi giá nhà riêng đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua. Điều này kéo theo xu hướng dịch chuyển sang căn hộ cao tầng – nơi mức đầu tư dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn hội tụ đầy đủ tiện ích, an ninh và kết nối.

Một điểm sáng trong bức tranh trung tâm mở rộng là Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ). Khu vực này hưởng lợi rõ rệt từ vị trí liền kề Thủ Thiêm và trục giao thông Mai Chí Thọ – Song Hành – cao tốc Long Thành. Nhiều dự án hạng sang như The Privé xuất hiện, kéo theo mức độ quan tâm tăng gần 10% trong quý III/2025.

Với sự hiện diện của loạt dự án cao cấp, khu vực này đang định hình tiêu chuẩn sống mới và trở thành lựa chọn của giới chuyên gia cũng như nhà đầu tư dài hạn.

10 năm tăng giá và góc nhìn tương lai

Quãng 2015 – 2025 đánh dấu bước nhảy vọt của bất động sản trung tâm TPHCM. Tuy nhiên, mức tăng mạnh ở đất nền và nhà riêng lại tạo ra áp lực tài chính không nhỏ với người mua. Trong bối cảnh đó, chung cư trở thành “điểm tựa” khi vẫn giữ được tính khả thi về giá và đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của cư dân đô thị.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Thủ Thiêm sẽ còn tiếp tục đi lên trong 5 – 10 năm tới, khi các dự án tài chính và hạ tầng được hoàn thiện. Đô thị đa trung tâm không chỉ thay đổi cách vận hành thành phố mà còn kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tăng ổn định.

Ông nhận định bất động sản trung tâm – cả khu vực cũ lẫn Thủ Thiêm – vẫn luôn giữ vị thế đặc biệt nhờ nhu cầu bền vững và khả năng kết nối hạ tầng vượt trội. Đây cũng là yếu tố giúp phân khúc này duy trì sức đề kháng tốt, ngay cả trong những giai đoạn thị trường có biến động.