Giá chung cư vùng ven đắt ngang nội đô, kỳ vọng giảm giá vẫn còn xa vời

Giá nhà vùng ven ngang ngửa nội đô

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hoạt động mở bán dự án mới diễn ra sôi động khắp cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và vùng ven như Bắc Ninh, Hưng Yên. Phân khúc cao cấp chiếm 42% tổng cung mở bán, nhưng 70% - 80% giao dịch hướng đến đầu tư, kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê, thay vì nhu cầu ở thực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giá bán liên tục tăng đã đẩy giấc mơ an cư vượt tầm với phần lớn người dân đô thị, kể cả nhóm thu nhập trung bình - khá. Nhiều môi giới phản ánh khách hàng trẻ, thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng, cũng không dám mua nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình.

“Áp lực trả nợ vay quá lớn, nhất là khi lãi suất thả nổi tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, trở thành rào cản đáng kể với người trẻ”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết phần lớn người trẻ chỉ đủ khả năng vay mua các dự án vừa túi tiền, giá 2 - 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng khan hiếm ở khu vực ven đô, ít được chủ đầu tư chú ý.

Ngoài yếu tố đầu tư, chi phí đất nền tăng cao cũng kéo giá căn hộ lên. Tại các tỉnh giáp Hà Nội, quỹ đất gần trung tâm hạn hẹp, hạ tầng kết nối với Thủ đô ngày càng hoàn thiện, khiến cả nhà đầu tư và người mua chấp nhận chi mức giá cao để sở hữu vị trí thuận lợi.

Sự tăng giá nhanh chóng của cả dự án mới và cũ khiến người mua chịu sức ép kép: vừa đối mặt với giá cao, vừa cạnh tranh với nhà đầu tư và môi giới để chọn căn ưng ý. Giới chuyên gia nhận định điều này tạo ra thị trường “hai tốc độ”: nhóm thu nhập cao hoặc đầu tư vẫn giao dịch sôi động, còn nhóm thu nhập trung bình - khá ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Mức tăng giá 30 - 60% chỉ trong vài năm cho thấy áp lực chi phí thực tế còn cao hơn số liệu công bố. Nhiều dự án vừa mở bán đã “cháy hàng” nhờ nhu cầu đầu tư, khiến giá gộp thực tế tăng mạnh so với niêm yết.

Để giấc mơ an cư khả thi, các chuyên gia đề xuất giải pháp đồng bộ. Chủ đầu tư nên cân nhắc phát triển phân khúc nhà vừa túi tiền thay vì tập trung vào cao cấp. Ngân hàng và cơ quan quản lý cần tạo điều kiện vay ưu đãi, lãi suất ổn định cho người trẻ và lao động thu nhập trung bình, giảm áp lực trả nợ.

Khi nào giá giảm?

Thực tế cho thấy xu hướng tăng giá không phải là hiện tượng nhất thời mà đến từ nhiều nguyên nhân mang tính cấu trúc, liên quan đến cả cung – cầu, pháp lý lẫn chi phí phát triển dự án. Trước hết, nguồn cung mới khan hiếm là yếu tố lớn nhất đẩy mặt bằng giá chung cư ven đô tăng liên tục.

Thứ hai, chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể trong giai đoạn 2022–2025. Giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát… tăng 20–40% so với trước dịch; chi phí lãi vay, chi phí vốn, chi phí giải phóng mặt bằng cũng cao hơn. Đối với khu vực ven đô, các chủ đầu tư còn phải đầu tư lớn vào hạ tầng kết nối nội khu và tiện ích đồng bộ để thu hút cư dân. Tất cả chi phí này đều được cấu thành vào giá bán, khiến việc giảm giá gần như bất khả thi trong ngắn hạn.

Thứ ba, hạ tầng giao thông ven đô đang được đầu tư mạnh, thậm chí mạnh hơn khu lõi trung tâm. Bài học từ Gia Lâm sau khi lên quận cho thấy: chỉ trong vòng 3 năm, giá chung cư tăng từ 25–30 triệu đồng/m² lên 40–60 triệu đồng/m² tùy dự án. Hạ tầng càng hoàn thiện, kỳ vọng tăng giá càng cao – và điều này khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.

Thứ tư, dòng tiền đầu tư vẫn âm thầm đổ vào ven đô. Dù thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh, nhiều nhà đầu tư dài hạn vẫn xem khu vực ven đô là “vùng trũng giá”, dư địa tăng trưởng dài hạn tốt hơn trung tâm – nơi giá đã quá cao. Sự tham gia của nhóm này khiến thanh khoản ven đô không bị “đóng băng” hoàn toàn, giữ cho giá duy trì ở mức cao và ổn định.

Một yếu tố nữa khiến giá khó giảm là xu hướng tăng tiêu chuẩn sống của người dân. Các dự án mới ven đô hiện nay đều hướng đến mô hình đô thị nén – xanh – đầy đủ tiện ích như công viên, trường học, trung tâm thương mại, không gian thể thao… Các yêu cầu này khiến chi phí đầu tư lớn hơn, giá bán theo đó tăng tương ứng. Người mua ở thực tuy chịu áp lực tài chính nhưng vẫn chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lấy môi trường sống tốt.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, giá chung cư giảm chỉ xảy ra khi nguồn cung mới được bổ sung ở quy mô lớn. Khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đồng loạt có hiệu lực, kỳ vọng từ cuối 2025 trở đi các dự án đang ách tắc sẽ được gỡ, tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường Hà Nội. Khi đó, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể khiến giá tăng chậm lại, thậm chí đi ngang ở một số khu vực. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu là rất thấp bởi chi phí đầu vào không thể quay về mức thấp như trước năm 2020.

Ngoài ra, giá chỉ có thể hạ nhiệt khi lãi suất vay mua nhà giảm thêm, giúp cải thiện lực mua thực. Nếu ngân hàng duy trì mặt bằng lãi vay 7–8%/năm trong năm 2026, thanh khoản sẽ tốt hơn, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh thay vì neo giá.