Mặt bằng giá bán BĐS dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng và giữ ở mức cao

Trong năm 2024, nhu cầu đầu tư bất động sản phục hồi khoảng 40%. Lượng giao dịch tiếp tục ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Theo thống kê của VARS, tổng sản phẩm giao dịch năm 2024 đạt hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 72%. Lượng giao dịch gấp gần 3 lần so với năm 2023.

Quý IV/2024, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023. Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu tư có trót “lướt sóng” căn hộ phải bán cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.

Giao dịch thấp tầng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9.000 giao dịch. Giao dịch chuyển nhượng tập trung chủ yếu ở các dự án đại đô thị đã có dân cư ở với hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.

Phân khúc đất nền, giao dịch tập trung chủ yếu trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị cắt lỗ, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được các nhà đầu tư săn lùng.

Giao dịch thứ cấp tăng mạnh khi các nhà đầu tư mạnh dạn cắt lỗ các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái có cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Các sản phẩm có pháp lý đảm bảo, giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn hút thanh khoản thị trường khi nguồn cung sơ cấp có mức giá ở mức cao. Lượng giao dịch vẫn còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, năm 2025 được kỳ vọng khởi sắc trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2024. Những tín hiệu tích cực này được thúc đẩy bởi các yếu tố về chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư, hứa hẹn sẽ tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.

Bên cạnh sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản thị trường cũng sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm 2025 khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức thấp, niềm tin của nhà đầu tư dần được cải thiện nhờ vào sự phục hồi của thị trường trong thời gian qua. Đặc biệt, dòng tiền bắt đầu có dấu hiệu dịch chuyển vào phía Nam khi các nhà đầu tư khu vực phía Bắc có xu hướng tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các tỉnh miền Nam.

Theo đó, những dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo, có pháp lý rõ ràng cùng các tiện ích cơ sở hạ tầng và tiện ích phát triển đồng bộ sẽ là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Ông Võ Hồng Thắng cũng cho rằng, mặt bằng giá bán bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp trong năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng và giữ ở mức cao. Nguyên nhân đến từ chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng. Đơn cử như bảng giá đất mới nhiều khả năng có tác động nhất định làm tăng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó làm tăng các áp lực chi phí về phát triển quỹ đất của doanh nghiệp.

Với thị trường thứ cấp, giá bán cũng có thể có những tăng trưởng nhất định, tập trung ở các dự án sở hữu tiến độ xây dựng nhanh chóng, đã bàn giao nhà, có sổ, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Việc tăng giá trên thị trường thứ cấp sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Người mua có nhiều lựa chọn cũng như động lực để tham gia đầu tư trên thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho rằng, năm 2025 giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Mức tăng năm 2025 có thể từ 5 - 8% so với năm 2024. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.