Dòng tiền bất động sản miền Bắc đổ mạnh vào thị trường phía Nam, “khẩu vị” đầu tư thay đổi

Miền Bắc giảm nhiệt, TP.HCM và Đồng Nai hút vốn đầu tư

Thị trường BĐS khu vực phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, ghi nhận mức giá neo cao trong thời gian qua. Sau giai đoạn sôi động nhờ lực cầu bị dồn nén, sự thiếu hụt nguồn cung mới và pháp lý chậm trễ khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, ảnh hưởng lớn tới khả năng xoay vòng dòng tiền của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền đầu tư từ khu vực phía Bắc có xu hướng dịch chuyển mạnh vào miền Nam. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý II/2025, tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân từ miền Bắc tham gia vào các dự án tại TP.HCM và Đồng Nai đã tăng lên hơn 38%, so với mức 21% năm 2022. Nếu như trước đây dòng tiền này chủ yếu mang tính phòng ngừa rủi ro thì nay đã hình thành xu hướng đầu tư dài hạn, nhắm tới các sản phẩm căn hộ cao cấp, nhà phố và đất nền trong các khu đô thị quy hoạch bài bản.

TP.HCM và Đồng Nai hút vốn đầu tư

Thị trường phía Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết, lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 tăng 25% so với cùng kỳ năm trước, với tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70% – mức cao nhất trong ba năm gần đây. Lực cầu quay lại mạnh mẽ, đặc biệt từ nhóm nhà đầu tư ngoài khu vực.

Không chỉ tập trung tại TP.HCM, dòng tiền từ miền Bắc còn chảy về Đồng Nai – nơi sở hữu nhiều khu đô thị công nghiệp hiện đại như VSIP, Becamex. Sự phát triển hạ tầng, đặc biệt là tiến độ thi công Sân bay quốc tế Long Thành, đang tạo thêm lực đẩy cho thị trường tại đây.

Ngoài ra, các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương cũng ghi nhận sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư miền Bắc nhờ giá BĐS còn hợp lý và dư địa tăng trưởng cao. Việc nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đẩy mạnh đầu tư và các sàn giao dịch phía Bắc mở rộng hoạt động vào miền Nam cũng góp phần thúc đẩy xu hướng này.

Khẩu vị đầu tư thay đổi

Thị trường phía Nam được đánh giá có lợi thế rõ rệt về pháp lý, hạ tầng và tính thanh khoản. Nhà đầu tư miền Bắc hiện có xu hướng dịch chuyển khẩu vị, thay vì tập trung “lướt sóng” như trước, họ ưu tiên sản phẩm có tính khai thác ổn định, pháp lý rõ ràng, từ chủ đầu tư uy tín. Những phân khúc như căn hộ cao cấp, nhà phố thương mại hay bất động sản khu công nghiệp tích hợp đang được ưa chuộng.

Song song đó, sản phẩm bất động sản đa công năng – có thể kết hợp giữa nghỉ dưỡng và khai thác cho thuê – cũng thu hút sự quan tâm, nhất là khi nhiều nhà đầu tư muốn hướng đến dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Tuy nhiên, làn sóng dịch chuyển dòng tiền cũng đi kèm những rủi ro tiềm ẩn. Một số khu vực như Thủ Đức, Dĩ An, Biên Hòa đang có dấu hiệu tăng giá nhanh, đặt ra lo ngại về hiện tượng “thổi giá” và tái diễn các cơn sốt ảo như giai đoạn 2018–2019. Giới chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo tâm lý đám đông, đồng thời cân nhắc kỹ về năng lực tài chính, thanh khoản khu vực và kế hoạch phát triển hạ tầng thực tế.

Xu hướng dòng tiền Bắc – Nam phản ánh sự dịch chuyển chiến lược đầu tư trên thị trường bất động sản, từ ngắn hạn sang dài hạn, từ rủi ro sang bền vững. Đây là cơ hội để thị trường phía Nam thu hút dòng vốn lớn, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi sự kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch và pháp lý để đảm bảo phát triển ổn định.

Nếu duy trì được môi trường đầu tư minh bạch, pháp lý đồng bộ và chính sách điều hành nhất quán, miền Nam hoàn toàn có thể trở thành điểm đến chiến lược cho dòng tiền đầu tư BĐS trong trung và dài hạn.