“Nút thắt” của thị trường bất động sản: Định giá đất sẽ khơi thông vướng mắc pháp lý nhưng sẽ khiến giá nhà, đất tiếp tục tăng?

“Điểm nghẽn” được tháo gỡ

Giai đoạn 2013 - 2014, những thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã trở thành “bệ phóng” thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

10 năm sau, bộ ba luật này lại trải qua một cuộc “cải tổ” lớn và tiếp tục là “cứu tinh” của ngành địa ốc, đặc biệt là trong bối cảnh những vướng mắc pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp trong ngành.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc bỏ khung giá đất là một quyết định “dũng cảm” của các nhà lập pháp. Quy định này có thể khiến nguồn cung thị trường bị hạn chế trong 1 - 2 năm đầu, bởi doanh nghiệp cần thời gian để thích nghi và đáp ứng các quy định trong luật.

“Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhờ việc có thể xác định rõ mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, từ đó có thể hoạch định chiến lược mang tính dài hạn, thay vì ‘ăn xổi’ như giai đoạn trước”, ông Quang bình luận.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực hơn trong năm qua, Việt Nam đã và đang phục hồi thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

“Hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cũng bàn luận về vấn đề này, ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam đã chỉ ra rằng một số dự án bất động sản hoàn thiện nhưng không thể đưa vào kinh doanh chưa được xác định giá đất.

“Nhiều dự án không biết giá bán là bao nhiêu vì chưa được xác định giá đất. Trong khi đó, giá đất tại nhiều khu vực chỉ trong 6 tháng đã tăng gấp đôi. Doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Thậm chí, giá đất nếu hoạch toán ra thì nó chiếm 40% giá thành bất động sản, đẩy giá nhà lên mức cao không tưởng”, ông Hiệp chia sẻ.

Ông Hiệp cảnh báo, giá nhà tại một số khu vực của Việt Nam đã ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân. Nếu không kiểm tra kiểm soát tốt giá đất, nguy cơ mất cân bằng giữa cung và cầu sẽ sớm xảy ra, dẫn đến tình trạng bất động sản không có người mua.

"Giá nhà Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới. Giá quá cao, liệu ai có đủ tiền để mà mua. Chung cư có giá 500 triệu/m2, mức giá phi lý nhưng kiểm tra ra thì do cơ cấu của giá đất", ông Hiệp cho biết thêm.

Nhưng sẽ làm giá nhà đất tăng lên?

Theo các chuyên gia đánh giá, đối với doanh nghiệp, khi có bảng giá đất sẽ hỗ trợ các khâu để việc thẩm định giá đất bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp xác định thuế đất.

Tuy nhiên, nếu thuế đất xác định theo giá thị trường thì thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ cao thêm, từ đó, giá bán bất động sản đầu ra cho người mua sẽ cao.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ, về bảng giá đất điều chỉnh mới nên mừng hơn nên lo. Có bảng giá đất mới sẽ đẩy nhanh tiến độ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, chủ đầu tư sẽ không dám đẩy giá lên quá cao mà phải cân đối, để mức giá vừa phải để phù hợp cung - cầu.

Theo lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc, bảng giá đất điều chỉnh sẽ góp phần tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc mua bán nhà đất “2 giá”, hạn chế được giới đầu cơ ăn chênh lệch về thuế, giúp thu được tiền thuế tốt hơn.

Đồng thời, nhờ bảng giá đất điều chỉnh sát với giá thị trường nên việc xác định giá khởi điểm tại các dự án đấu giá đất thuộc các quận, huyện của Hà Nội tăng lên. Tiền đặt cọc cũng sẽ tăng. Qua đó, các cuộc đấu giá sẽ minh bạch hơn, bớt kỳ vọng giá thấp khiến người tham gia đổ xô đấu giá.

“Bảng giá đất mới của Hà Nội sẽ sàng lọc được đối tượng tham gia đấu giá. Họ phải biết rõ nguồn lực trước khi quyết định có tham gia hay không, bởi tiền đặt cọc theo giá khởi điểm sẽ tăng hơn trước”, ông Quyết nhận định.

Cũng có chung băng khoăn về bảng giá đất mới, cách tính giá đất mới có tạo nên một mặt bằng giá mới với thị trường bất động sản không? Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

“Chúng tôi dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và sự phục hồi của thị trường sẽ chững lại”, ông Nguyễn Văn Đính nói.