Thị trường bất động sản 2025: Vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc nào đang là “điểm sáng”?

Thị trường còn nhiều khó khăn

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đã chỉ ra 5 yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2025. Thứ nhất, nguồn cung nhà ở vẫn thiếu hụt, đặc biệt từ năm 2021, không còn nhiều dự án nhà ở giá rẻ, trong khi phân khúc cao cấp chiếm 70% thị trường. Từ năm 2024, các dự án chỉ tập trung vào nhà cao cấp, dẫn đến sự mất cân bằng trong phát triển.

Thứ hai, giá nhà liên tục tăng cao, với giá căn hộ cao cấp dự kiến lên đến 90 triệu đồng/m2 vào năm 2024. Điều này vượt quá khả năng tài chính của nhiều người có thu nhập trung bình.

Thứ ba, số dự án gặp vướng mắc pháp lý lên tới 220 dự án, ảnh hưởng đến tiến độ và khả năng cung cấp nhà ở, dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên và khó khăn cho doanh nghiệp.

Thứ tư, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng cao đã tạo áp lực cho doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh nhiều trái phiếu đáo hạn vào năm 2025.

Thứ năm, chính sách và quy trình thực hiện dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn, cần thời gian để có thể đưa dự án vào hoạt động. HOREA dự đoán rằng từ nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ hồi phục mạnh mẽ hơn.

Dựa trên những phân tích này, HOREA đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và dự án bất động sản, đồng thời đặt ra mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Mặc dù vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường vẫn xuất hiện điểm sáng ở một số phân khúc. “BĐS công nghiệp và nhà ở xã hội là hai điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh ảm đạm của thị trường. Đây là những phân khúc có nhu cầu thật, được hưởng lợi từ chính sách và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi, cần thêm thời gian và đặc biệt là các giải pháp đồng bộ từ phía Chính phủ. Bao gồm: tháo gỡ pháp lý, mở rộng tín dụng hợp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và hỗ trợ thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà cũng cần được tái thiết bằng các chính sách minh bạch, nhất quán và dài hạn.

Phân khúc nào là điểm sáng?

Số liệu từ Công ty tư vấn dịch vụ DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản phía Nam đã có sự phục hồi tích cực cả về nguồn cung lẫn thanh khoản trong quý II.

Cụ thể, ba tỉnh thành phía Nam là TP HCM (gồm cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), Tây Ninh (gồm Long An cũ) và Đồng Nai (gồm Bình Phước cũ) ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mở bán mới (chủ đầu tư bán lần đầu), tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng nguồn cung sơ cấp tại khu vực này đạt hơn 20.580 căn (tăng 40%), trong đó TP HCM chiếm khoảng 80% tổng rổ hàng.

Nguồn cung cải thiện kéo theo sức cầu gia tăng đáng kể. DKRA Group ghi nhận hơn 11.000 căn hộ đã bán ra thành công trong quý vừa qua, tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình 54%, tăng gấp 3,3 lần so với cùng kỳ và gấp 4 lần so với quý trước. Giá sơ cấp căn hộ nhích thêm 3-8% và giá thứ cấp cũng tăng phổ biến từ 4-11% so với quý I.

Diễn biến tương tự được ghi nhận trong báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Datxanh Services. Đơn vị này cho biết quý II, TP HCM và các tỉnh phía Nam có thêm 12.550 căn hộ chào bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực lên khoảng 28.446 căn, tăng gấp 2,1 lần so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình đạt từ 45-50%, tăng 15-20 điểm% so với quý trước, với khoảng gần 10.000 căn hộ giao dịch thành công. Thanh khoản cải thiện giúp giá sơ cấp tiếp tục tăng từ 7-15%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Lý giải nguyên nhân thanh khoản phục hồi, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Datxanh Services, cho rằng chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính đã tác động tích cực đến thị trường trong 6 tháng đầu năm. Việc mở rộng không gian phát triển đô thị, tái cấu trúc địa giới giúp quy hoạch tổng thể trở nên bài bản, khoa học hơn. Các khu vực trước đây nhỏ lẻ, manh mún nay được định hướng lại, thuận lợi phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp và cụm dân cư tập trung. Những thay đổi này khơi lại niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là tại các tỉnh phía Nam.

Đồng thời, xu hướng mở rộng đô thị cũng thúc đẩy sự dịch chuyển đầu tư. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các khu vực được nâng cấp, có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính, kinh tế - xã hội mới. Điều này tạo ra làn sóng đón đầu cơ hội, đặc biệt ở phân khúc đất nền, nhà phố và căn hộ tại các khu vực trung tâm mới như Bình Dương (nay là TP HCM), Tây Ninh và Đồng Nai. Bên cạnh đó, thị trường 6 tháng đầu năm còn ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ từ các chủ thể trong ngành, tạo nên cục diện tích cực và tiến dần đến kịch bản lý tưởng hơn.