Bất động sản công nghiệp miền Nam tăng trưởng chậm, duy nhất 1 phân khúc có nhu cầu mạnh mẽ

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận đà tăng trưởng chậm lại, chủ yếu do tâm lý thận trọng từ các nhà đầu tư trước những bất ổn xoay quanh chính sách thuế quan giữa Hoa Kỳ và Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, phân khúc đất công nghiệp có mức hấp thụ giảm mạnh. Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ trong nửa đầu năm chỉ đạt 55 ha, thấp hơn khoảng 1,7 lần so với mức trung bình hàng quý giai đoạn từ quý I/2023 đến quý I/2025. Tuy vậy, do không có nguồn cung mới, thị trường vẫn duy trì được mặt bằng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ổn định. Giá thuê trung bình đất công nghiệp tại khu vực phía Nam giữ ở mức 179 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Phân khúc kho và xưởng xây sẵn tiếp tục là điểm sáng

Ngược lại, phân khúc kho và xưởng xây sẵn tiếp tục là điểm sáng. Trong 6 tháng đầu năm, diện tích hấp thụ của kho đạt 300.000 m² và xưởng đạt hơn 400.000 m² – đều vượt mức trung bình hai năm trở lại đây. Tỷ lệ lấp đầy trong quý II/2025 đạt mức khả quan: kho đạt 74%, xưởng đạt 93%.

Các giao dịch lớn trong phân khúc này chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực logistics và thương mại điện tử – những ngành có nhu cầu mở rộng hoặc phân tán địa điểm sản xuất nhằm ứng phó với các biến động chính sách và giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất. Giá thuê trung bình trong quý II vẫn ổn định, ở mức 4,9 USD/m² đối với kho và 5,2 USD/m² đối với xưởng.

Đánh giá về xu hướng thị trường, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE – cho rằng chính sách thuế quan giữa Mỹ và Việt Nam đã và đang tác động mạnh tới chiến lược của các nhà đầu tư trong ngành bất động sản công nghiệp.

“Việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp trong nửa cuối năm 2025 sẽ đặt ra thách thức lớn cho các chủ đầu tư khu công nghiệp,” bà Thanh nhận định. Theo bà, trong bối cảnh các ưu đãi trực tiếp từ chính phủ có thể giảm, việc duy trì lợi thế cạnh tranh sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm và chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, thay vì chỉ dựa vào mức giá thuê hấp dẫn.

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chỉ những chủ đầu tư có chiến lược bài bản, linh hoạt và đầu tư vào giá trị gia tăng mới có thể duy trì vị thế trên thị trường đang thay đổi nhanh chóng.

Thị trường bất động sản công nghiệp ở miền Nam đang có sự cạnh tranh gay gắt, với nguồn cung tập trung ở các khu công nghiệp lớn, nhưng quy mô nhỏ, và sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Báo cáo từ Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương cho thấy, dù miền Nam có nguồn cung lớn nhất, nhưng các khu công nghiệp lớn chỉ chiếm một phần nhỏ, và sự cạnh tranh diễn ra chủ yếu ở các khu vực có vị trí tốt và hạ tầng đồng bộ.