Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, đâu sẽ là thời điểm thích hợp để đầu tư?

Những biến động của thị trường

Theo kết quả nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc sáp nhập tỉnh, thành phố đã tạo nên “làn sóng” trên thị trường, mạnh nhất tháng 3 và tháng 4.

Các địa phương có “sóng” lớn nhất là Ninh Bình, Hải Dương, Hải Phòng và vùng ven Hà Nội.

Giá bán có nơi tăng 40%, tập trung vào phân khúc đất nền. Tuy nhiên, "cơn sóng" này sớm được kiểm soát và nhà đầu tư không còn hồ hởi đua theo những đợt tăng giá. Giá và thanh khoản chững lại, dần trở về quỹ đạo ổn định từ tháng 5/2025.

Khi triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, VARS xác định có 3 tác động đến thị trường bất động sản đó là: Tinh gọn bộ máy, cắt giảm thủ tục hành chính giúp giảm thời gian thực hiện dự án; dự án quy mô hơn, đồng bộ hơn; trạng thái cùng hưởng lợi của các địa phương sáp nhập.

Theo đánh giá của VARS, từ đầu năm 2025 đến nay, bảng giá đất tiếp tục là câu chuyện thu hút sự quan tâm của các thành viên thị trường, đặc biệt là các chủ đầu tư bởi giá đất chiếm một tỷ lệ lớn trong cấu thành giá sản phẩm. Việc bỏ khung giá đất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất…

Tuy nhiên, thị trường đã phải chứng kiến những “cú sốc” khi bảng giá đất mới của một số địa phương đã đưa ra mức giá tăng gấp nhiều lần so với khung giá đất trước đó. Theo đánh giá của VARS cần một lộ trình tăng giá hợp lý; nên tăng giá theo kế hoạch, chia giai đoạn rõ ràng để tránh gây sốc cho người dân và doanh nghiệp.

Về thị trường tiêu điểm, lượng quan tâm cũng như giao dịch, dòng tiền trên thị trường đang cho thấy xu hướng trở lại với các tỉnh, thành phố phía nam. Tại thị trường này đang có sự đa dạng của sản phẩm, mức giá.

Thời điểm nào thích hợp để xuống tiền?

Trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), việc lựa chọn đúng thời điểm “xuống tiền” là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, không có công thức cố định nào cho tất cả nhà đầu tư, bởi thị trường luôn biến động theo chu kỳ, chính sách vĩ mô và tâm lý người mua. Vậy đâu là thời điểm thích hợp nhất để đầu tư?

Theo các chuyên gia, một trong những giai đoạn được xem là “vàng” để xuống tiền là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn phục hồi sau suy thoái. Lúc này, giá BĐS thường đã chạm đáy hoặc gần đáy, thanh khoản bắt đầu cải thiện, tâm lý thị trường bớt tiêu cực và dòng tiền đầu tư dần quay trở lại. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Thời điểm lý tưởng để đầu tư là khi thị trường còn đang trong giai đoạn tích lũy, giá chưa tăng mạnh nhưng các yếu tố vĩ mô, pháp lý và hạ tầng đang có tín hiệu tích cực.”

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định, sau khi ổn định về mặt địa giới hành chính, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ tích cực trở lại. Trong đó, đáng lưu ý là các thị trường có thế mạnh phát triển hạ tầng và khu công nghiệp, nhất là các tỉnh quanh Hà Nội, những tỉnh được đặt trung tâm hành chính như Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Chung cho rằng, bất động sản nào đáp ứng nhu cầu ở sẽ tăng giá. Thực tế cho thấy, đất nền tại khu vực không có mật độ dân cư cao, ít tiện ích, mức giá tăng không nhiều bằng các khu vực đất nền đã xây dựng nhà ở, nhiều tiện ích và đáp ứng nhu cầu ở.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu tư đất nền sẽ dần dịch chuyển sang bất động sản nhà ở. Họ sẽ tập trung vào các nơi đông dân cư, khu vực trung tâm và có khả năng cho thuê tốt.

Theo ông Chung, ngay sau thời điểm sáp nhập này, quý III và IV là thời điểm tương đối “vàng” với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, tìm hiểu kỹ về thị trường để đưa ra quyết định “xuống tiền”. Lý do, thời điểm này thị trường đang “đứng” - nhiều nhà đầu tư đang quan sát sẽ là cơ hội cho những người đưa ra quyết định sớm hơn.

“Dù đầu tư bất kỳ phân khúc bất động sản nào cũng cần chú ý đến các yếu tố như vị trí trung tâm, có mật độ dân cư tốt, đầy đủ tiện ích, đáp ứng tốt nhu cầu ở bên cạnh câu chuyện giá thành”, ông Chung lưu ý.