Thị trường bất động sản dần đi vào ổn định và phát triển, nhưng giá vẫn khó giảm?

Nguồn cung dồi dào

Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 (ngày 15/7), Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết trong quý 2/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024… Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Theo VARS, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của thị trường khu vực phía Nam.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở tăng, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng - nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m²

Trong quý 2, phân khúc thấp tầng, đất nền có tỷ trọng tăng mạnh, đạt hơn 40%, tương đương 15 nghìn sản phẩm. Giỏ hàng chủ yếu là các sản phẩm biệt thự/liền kề cao cấp tại các dự án khu đô thị vùng ven.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mở bán mới, chiếm 56%, trong đó, căn hộ chung cư cao cấp, sang trọng vẫn chiếm tỷ trọng lớn, đạt 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2024, khi các chủ đầu tư tiếp tục mở bán giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Một số dự án sau khi được tháo gỡ vướng mắc cũng buộc phải bán giá cao hơn do chi phí đầu vào, nhất là tiền sử dụng đất tăng mạnh.

Căn hộ trung cấp có tỷ trọng cải thiện, đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ nhờ có nhiều hơn các dự án mở bán mới ở các địa phương ven đô thị đặc biệt với giá từ 40 triệu/m2. Đáng chú ý, căn hộ bình dân vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Không thể kỳ vọng giảm giá bán

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt là sự trở lại của khu vực phía Nam. Điều đáng quan ngại là nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.

Phân tích về nguyên nhân khó có thể kỳ vọng vào việc giảm giá nhà, đại diện VARS đưa ra 4 nguyên nhân.

Thứ nhất, do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2), giá trị cao, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng.

Thứ ba, do tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án...

Thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng…

Việc giá bất động sản tăng cao khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước: việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế; làm mất an toàn thị trường, nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế; bên cạnh đó, tác động thiếu tích cực đến các hoạt động khác như thiếu cân đối giữa dòng tiền vào bất động sản và các lĩnh vực khác.