Giá nhà “neo” cao khó kiểm soát, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư lướt sóng

Vẫn còn tình trạng đầu cơ, lướt sóng

Thống kê của VARS cho thấy, tổng sản phẩm giao dịch năm 2024 đạt hơn 47 nghìn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 72%. Lượng giao dịch gấp gần 3 lần so với năm 2023. Quý 4/2024, thị trường ghi nhận hơn 20 nghìn giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường.Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót “lướt sóng” căn hộ “cắt lỗ” do gặp áp lực tài chính.

Giao dịch thấp tầng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9 nghìn giao dịch. Giao dịch chuyển nhượng tập trung chủ yếu ở các dự án đại đô thị đã có dân cư ở với hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại.

Nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hoá và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện. Trong năm 2024, nhu cầu đầu tư bất động sản phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trước tình trạng chung cư tăng giá mạnh. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn, bất chấp những rủi ro của thị trường giá đang ở mức cao nhất lịch sử.

Giá nhà tăng khó kiểm soát

Trong một công bố mới đây nhất của VARS, giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục và "khó kiểm soát" từ đầu năm 2024 do nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm. Tuy nhiên, vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường - ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là các chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Nhất là phân khúc căn hộ chung cư, tại các thành phố lớn.

Phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi TP.HCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý III/2024.

Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu “dừng lại”, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp “neo” cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý.

Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán căn hộ chung cư tăng cao, giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng cao vẫn được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi so với “đỉnh”. Trong khi giá chuyển nhượng tại một số dự án thấp tầng vẫn đi ngang ở mức cao vì bị bỏ “hoang”.

VARS đánh giá, thị trường BĐS đã “khép lại” năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tới thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp, nhưng vẫn duy trì ổn định ở các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý với các yếu tố cấu thành bao gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh, hồ nước, khu vui chơi, thương mại, công tác quản lý, an ninh…

Để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.