[Longform] Giá nhà tăng quá cao so với thu nhập, thế hệ trẻ “chật vật” với giấc mơ an cư

Xu hướng ngại cưới, không muốn hoặc sinh rất ít con đã xuất hiện tại Việt Nam và đặc biệt báo động ở một số đô thị, nơi có điều kiện kinh tế phát triển. Ngày càng nhiều người trẻ lựa chọn cuộc sống độc thân, không kết hôn, sinh con hay lựa chọn lối sống DINK ("Double Income, No Kids" - Hai thu nhập, không con cái).

Theo đó, số liệu công bố của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong khoảng hơn 30 năm qua, xu hướng hôn nhân và mức sinh ở Việt Nam thay đổi rất lớn. Tuổi kết hôn tăng mạnh, tỷ lệ kết hôn giảm làm mức sinh giảm tới một nửa trong hơn 30 năm qua.

Cụ thể, giai đoạn 1989-2023, trung bình độ tuổi kết hôn lần đầu của nam từ 24,4 và nữ là 23,2 đã tăng lên 29,3 tuổi với nam và 25,1 đối với nữ vào năm 2023. Tỷ lệ người độc thân cũng đang có xu hướng tăng nhanh, từ 6,23% năm 2004 lên 10,1% năm 2019.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặc dù có nhiều lý do cho xu hướng này nhưng chủ yếu bắt nguồn từ vấn đề tài chính.

Đơn vị này dẫn nguồn một khảo sát gần đây cho thấy 62% trong số khoảng 400.000 bạn trẻ tham gia khảo sát chọn kết hôn sau 30 tuổi vì vẫn còn những nỗi lo về cơm áo gạo tiền. Nỗi lo này bị tác động rất lớn bởi giá nhà. Khi giá nhà ngày càng tăng cao, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân.

VARS lấy ví dụ, TP HCM  là nơi có giá nhà cao nhất cả nước, cũng là thành phố có độ tuổi kết hôn trễ nhất và mức sinh thấp nhất cả nước. Giai đoạn 2016-2018, giá nhà tại TPHCM liên tục tăng cao và lập "đỉnh" mới. Ngoài ra, địa phương này cũng có chỉ số giá sinh hoạt theo không gian (SCOLI) dẫn đầu cả nước.

Từ năm 2019, trong khi giá nhà TPHCM tăng trưởng chậm lại thì giá nhà Hà Nội lại liên tục tăng cao. Hà Nội cũng "vươn lên" trở thành thành phố có chi phí đắt đỏ nhất cả nước. Đến thời điểm hiện tại, diễn biến giá căn hộ tại Hà Nội dường như đang đi theo thị trường TP HCM vào 5 năm trước.

Cùng với xu hướng "ngại cưới, lười sinh", những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã tăng tỷ trọng phát triển căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu của người mua độc thân, vợ chồng trẻ chưa có hoặc mới có một con. Các căn hộ này cũng luôn dẫn đầu về thanh khoản giao dịch. 

Thuê nhà chung cư đang dần trở thành lựa chọn hàng đầu cho người trẻ tại các thành phố lớn. So với mua nhà, thuê nhà mang đến nhiều ưu điểm như: tiết kiệm chi phí, linh hoạt trong việc di chuyển, tiện nghi đầy đủ và cộng đồng năng động. Hơn nữa, thuê nhà chung cư còn là cơ hội để trải nghiệm nhiều không gian sống khác nhau, nâng cấp chất lượng cuộc sống và mở rộng mối quan hệ.

Nhìn vào thực tế, trong môi trường làm việc hiện đại, nhiều người trẻ thay đổi công việc và địa điểm làm việc khá thường xuyên. Việc thuê nhà cho phép họ dễ dàng chuyển đến gần nơi làm việc mới mà không phải lo lắng về việc bán nhà hay các thủ tục phức tạp liên quan đến việc chuyển đổi sở hữu bất động sản.

Ngoài ra, việc không bị ràng buộc tài chính dài hạn cũng là một lợi thế cho người trẻ khi thuê nhà vì nếu mua nhà trả góp, người mua thường phải cam kết với một khoản vay dài hạn có thể kéo dài từ 20 đến 30 năm. Điều này tạo ra một gánh nặng tài chính lâu dài và giảm khả năng thích ứng tài chính với các cơ hội hoặc thách thức bất ngờ trong tương lai.

Việc người trẻ chọn thuê nhà cũng đến việc chi phí ban đầu để thuê nhà thường chỉ bao gồm tiền cọc và tiền thuê nhà vài tháng đầu, trong khi mua nhà đòi hỏi phải có một khoản tiền mặt lớn cho tiền đặt cọc ban đầu cùng các chi phí pháp lý và giao dịch.

Khi so sánh chi phí thuê nhà với chi phí gốc và lãi hàng tháng cho vay mua nhà, chi phí thuê thường thấp hơn đáng kể. Điều này cho phép người trẻ có thêm nguồn vốn để đầu tư vào các kênh sinh lợi khác như chứng khoán, kinh doanh, hay bất kỳ hình thức đầu tư nào khác có tiềm năng sinh lời cao hơn.

Có thể nói, sở thích ở nhà thuê không chỉ xuất hiện ở nhóm khách hàng có đặc thù công việc hay phải di chuyển hay những khách hàng thích theo đuổi chủ nghĩa “xê dịch” mà nó đang được các chuyên gia dự báo như một phong cách sống của thế hệ Gen Z.

Theo TS Võ Trí Thành, con người có 3 nhu cầu chính trong cuộc sống: Nhu cầu làm việc để tạo thu nhập; nhu cầu được giải trí, nghỉ ngơi; nhu cầu về sức khỏe.

Khi cuộc sống càng tốt, thu nhập càng cao thì sự cân bằng giữa 3 nhu cầu này càng lớn. Hơn nữa, “cung” lao động của con người hoàn toàn không giống hàng hóa. Đối với hàng hóa, cung càng cao thì cầu càng cao, còn “cung” lao động của con người theo hình vòng, đến một giới hạn nhất định phải cần có sự nghỉ ngơi, thư giãn.

Tầng lớp người trẻ, gen Z chính là những thế hệ sẽ dẫn dắt các xu hướng này trong tương lai. Mới chỉ có 2-3% nhà ở Việt Nam đảm bảo tiêu chí xanh, trong khi tại Singapore, con số này gần như tới 99%. Nói về hệ sinh thái, ở Việt Nam hiện nay đô thị hóa đất đai lại nhanh hơn đô thị hóa về việc làm, về phát triển kinh tế.

"Còn nói về quy hoạch, tức là vấn đề kết nối cuộc sống cư dân, chúng ta cũng chưa đảm bảo khi nơi sinh sống của nhiều người dân còn cách xa nơi làm việc ở khu trung tâm thành phố, đi lại rất vất vả. Đô thị chung cư có “độ nén” và lợi thế lớn về quy mô cho hoạt động kinh tế. Tuy nhiên theo tôi thấy ở các đại đô thị như Hà Nội và TP.HCM hiện nay, “độ nén” chưa đủ nhưng hiệu ứng tắc nghẽn lại là quá lớn", ông Thành bình luận.

Theo khảo sát trên các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến hiện nay, giá căn hộ chung cư đã qua sử dụng tại các quận trung tâm như Đống Đa, Thanh Xuân được rao bán gần 80 triệu đồng/m2. Còn khu vực lân cận quanh trung tâm, tại các quận Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cũng có giá trên 50 triệu đồng/m2.

Đối với các gia đình trẻ, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa qua đã đề xuất ưu tiên hỗ trợ một lần khi mua NƠXH với cặp vợ chồng có 2 con nhằm cải thiện tình trạng mức sinh thấp. Đây cũng là ý kiến tương tự Sở Y tế TP. HCM vào tháng 8/2023, khi đề xuất cặp vợ chồng sinh đủ 2 con được ưu tiên hỗ trợ mua NƠXH một lần để họ an tâm sinh đẻ và nuôi dạy con cái.

Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính & Bất động sản Toàn Cầu, cần có những chính sách ưu đãi về thuế. TS Hiếu ví dụ, ở Mỹ, họ có chính sách thuế ưu đãi cho người mua nhà lần đầu tiên, nếu vay ngân hàng thì số tiền lãi đó không phải đóng thuế. Tiền lãi đó là một phần của thu nhập, họ lấy từ thu nhập của họ để trả tiền lãi ngân hàng thì phần thu nhập đó không phải đóng thuế. Tức là Chính phủ hy sinh phần thuế đáng lẽ trích ra từ thu nhập của người dân, nếu người dân dùng một phần thu nhập đó để trả lãi cho ngân hàng để mua căn nhà lần đầu thì sẽ được Chính phủ giúp đỡ. Những biện pháp về thuế như vậy được cho là cần thiết để khuyến khích người lao động tích lũy tiền và dành tiền để mua nhà.

Chuyển từ việc mua sang thuê, theo đánh giá của Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long, không hẳn là phương án kém tối ưu hơn về bài toán tài chính, có chăng chỉ là sự khác biệt về “khẩu vị” giữa các thế hệ. Chuyên gia này cho rằng, nếu các thế hệ trước chuộng việc nắm giữ tài sản thì thế hệ trẻ ngày nay có xu hướng linh hoạt hơn. Họ có thể không đặt nặng chuyện mua mà thuê nhà và dùng một phần chi phí để phục vụ nhu cầu cuộc sống hoặc đầu tư.

Tuy nhiên, quá trình thuê nhà không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi. Một số chuyên gia bất động sản dành lời khuyên các bạn trẻ cần tham khảo thông tin từ những nguồn uy tín. Để tiết kiệm thời gian, những người trẻ vốn am hiểu công nghệ, nên sử dụng các kênh tìm kiếm online, nơi có hàng nghìn tin đăng cho thuê phòng trọ, chung cư, chung cư mini… phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Một số nền tảng công nghệ còn có tính năng tin xác thực, gắn dấu tick xanh cho những bất động sản đã được kiểm chứng, bảo đảm về giá cả, chất lượng, chủ sở hữu. Người dùng dựa vào đó có thể lựa chọn cho mình “tổ ấm” phù hợp. Hoặc với công cụ lịch sử giá, khách hàng có thể so sánh giá thuê so với những căn phòng khác trước khi đưa ra lựa chọn.

Còn với người mua nhà, các chuyên gia cho rằng, với mặt bằng lãi suất thấp và chính sách ưu đãi của nhiều chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay, nếu khách hàng biết cách tận dụng thì vẫn có cơ hội. Thay vì trì hoãn hoặc dẫn đến tâm lý chi tiêu thoải mái hơn do “dù sao cũng không mua được nhà”, khách hàng trẻ có thể tận dụng thời điểm lãi suất vay mua nhà giảm, kết hợp với chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để giảm bớt áp lực tài chính, sớm sở hữu căn nhà với nhiều lợi ích mang lại.