[Longform] Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chờ ngày trở lại, đòn bẩy từ du lịch có đủ sức?

Thời gian qua, việc thiếu nhất quán trong thực thi chính sách và sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang là vấn đề gây ra nhiều ách tắc khiến người dân bức xúc, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách; doanh nghiệp (DN) kinh doanh bị thiệt hại, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh.

Đây chính là lý do khiến BĐS nghỉ dưỡng, dù đã từng có thời gian với vị thế đứng đầu và dẫn dắt thị trường (giai đoạn 2015 - 2019), nhưng trong suốt 5 năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng bị “tụt dốc không phanh”, nên hiện nay chỉ còn lại cái bóng của mình so với thời hoàng kim. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng mặc dù được ghi nhận đã có sự phục hồi, nhưng phục hồi một cách chật vật, ì ạch và vẫn chưa thoát ra khỏi “vùng đáy” khủng hoảng.

Cụ thể, theo số liệu báo cáo thị trường mới nhất từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong quý II/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với quý trước nhưng mới chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 1.712 giao dịch thành công trong quý II/2024, đạt 61%, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch, tại 1 dự án condotel duy nhất ở Nha Trang, đây là dự án hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng (chiếm 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch trong giỏ hàng được tiêu thụ).

Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 1.799 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, tổng lượng khách quốc tế trong 7 tháng đầu năm 2024 đạt 9,98 triệu lượt, tăng 51% so với cùng kỳ năm 2023, tăng 1,9% so với cùng kỳ năm 2019 năm chưa xảy ra dịch Covid-19. Các thị trường khách quốc tế đến Việt Nam nhiều nhất gồm: Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, Mỹ, Nhật, Úc, Ấn Độ, Campuchia, Malaysia....

Lũy kế lượng khách du lịch nội địa 7 tháng đầu năm 2024 ước đạt khoảng 79,5 triệu lượt. Cũng theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, tổng thu từ khách du lịch trong 7 tháng đầu năm 2024 ước đạt khoảng 513.300 tỷ đồng.

Trong bối cảnh du lịch đang phục hồi mạnh mẽ, các chuyên gia cho biết bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có nhiều điểm thuận lợi cả phía cung và phía cầu, cũng như giá bán. Do đó, kỳ vọng phân khúc này sẽ chuyển biến tốt hơn trong thời gian tới.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, loại hình căn hộ biển sẽ là điểm nhấn của phân khúc do vừa đáp ứng nhu cầu về sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Đáng chú ý, liên quan đến Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng… thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại. Ngoài ra kết hợp với chuyến thăm Việt Nam của Chủ tịch Trung Quốc và chính sách thu hút khách du lịch như khách Trung Quốc, cùng các kết quả ngoại giao xuất sắc khác ở thời điểm cuối năm 2023 sẽ là tín hiệu đẩy lực cầu lên cao hơn.

Theo thống kê của DKRA, trong quý 2/2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng condotel cả nước không có dự án mới nào, tiếp tục là 45 dự án sơ cấp.

Nguồn cung 7,225 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%). Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể với hơn 25 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.

Lượng tiêu thụ tăng đột biến so với cùng kỳ (tăng 6.8 lần), tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án mới mở bán trong quý. Trong khi đó, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Thanh khoản thị trường vẫn còn khá thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn với mức giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm 2023 và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Mặc dù thị trường ghi nhận sự tăng trưởng trong quý vừa qua, tuy nhiên sự tăng trưởng chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực, không đại diện cho cả thị trường. Những vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,… vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, nhận định niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp. Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng do vướng mắc pháp lý khiến dự án chưa thể triển khai, trong khi lượng hàng tồn kho toàn ở phân khúc giá cao. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư với sản phẩm này còn thấp, gây trở ngại đáng kể cho sự phục hồi thanh khoản nửa cuối năm.

"Chu kỳ ngủ đông của bất động sản nghỉ dưỡng khả năng còn kéo dài đến giữa năm 2025", bà Trang Bùi dự báo.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam đã từng có thời kỳ phát triển mạnh mẽ, trở thành một phân khúc thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Nhưng thời gian gần đây lại rơi vào khủng hoảng, nhiều ý kiến cho rằng BĐS nghỉ dưỡng rơi vào thoái trào vì giai đoạn trước đã phát triển một cách ồ ạt, thiếu kiểm soát; cùng với đó là những ảnh hưởng từ dịch bệnh, thiên tai...

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng bản chất của vấn đề là có liên quan đến tính pháp lý, những quy định pháp luật cho BĐS nghỉ dưỡng đi sau sự phát triển thực tế nên Nhà nước đã thiếu đi một công cụ quản lý, vận hành dòng sản phẩm này, trong đó nổi cộm lên là vấn đề sở hữu. Vì vậy, những tác động có tính khách quan như thiên tai, dịch bệnh chỉ mang tính thời điểm, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là phải đồng bộ tất cả các quy định pháp lý để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư và tạo động lực phát triển bền vững cho dòng sản phẩm này.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực, dự kiến nguồn cung sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Thời gian tới, BĐS nghỉ dưỡng sẽ có nhiều tiềm năng bởi các chủ thể tham gia thị trường quay trở lại do những tác động tích cực của các luật mới.

Để thị trường BĐS nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư cần phải chú trọng vào việc quy hoạch, phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên. Đồng thời, cung cấp các dịch vụ tiện ích thuận lợi cho hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng của du khách. Song song với đó, các chủ đầu tư cũng cần phát triển đa dạng các sản phẩm, từ biệt thự ven biển sang trọng đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích…, nhằm đáp ứng nhu cầu của các phân khúc khách hàng khác nhau.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, để phát triển bền vững, chủ đầu tư phải chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, cần nỗ lực để thích nghi với xu hướng mới, đem tới trải nghiệm mới, sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Mặt khác, đa dạng hóa sản phẩm nhằm đáp ứng nhu cầu của các loại khách hàng khác nhau, từ biệt thự biển sang trọng đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích.

Một số ý kiến của giới chuyên gia cũng nhấn mạnh, để các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển mạnh, bền vững thì không thể bỏ qua yếu tố “xanh”. Những sản phẩm đảm bảo tính xanh, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện với môi trường chắc chắn sẽ thu hút và nhận được sự quan tâm nhiều hơn bởi nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Xu hướng hiện nay của khách hàng là ưu tiên những trải nghiệm phù hợp với giá trị cá nhân. Vì thế, dự án nào truyền đạt được cam kết về phát triển bền vững, yếu tố sức khỏe, thân thiện môi trường sẽ chiếm được ưu thế hơn, cạnh tranh hơn và có thể đảm bảo gia tăng giá trị trong dài hạn.

Theo thống kê, tổng mức bán lẻ dịch vụ và hàng hóa năm 2023 tăng 9,6% (mục tiêu đặt ra là 9%). Thứ nữa, theo TS Vũ Đình Ánh, yếu tố chuyên nghiệp của các nhà làm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã được nâng cao, thực hiện nhiều chương trình du lịch hấp dẫn giúp làm tăng thời gian lưu trú cũng như chi tiêu của các du khách.

Bên cạnh đó là, mặc dù chậm nhưng vẫn có những điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản du lịch để giúp cho các sản phẩm bất động sản du lịch có thể tạo ra thị trường sôi động hơn và tăng hiệu suất sử dụng, hấp dẫn sức cầu đối với bất động sản du lịch. "Bất động sản du lịch hiện nay đang có nhiều điểm thuận lợi cả phía cung và phía cầu, cũng như giá bán. Do đó, kỳ vọng phân khúc này sẽ chuyển biến tốt hơn trong năm 2024 so với năm 2023 là hoàn toàn có thể” – TS Vũ Đình Ánh bày tỏ tin tưởng.

Giới chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản và nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn quan trọng cho sự phục hồi. Đây là thời điểm mà các DN, nhà đầu tư tiếp tục nỗ lực để đem tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng.