Tín dụng bất động sản: Dòng vốn vào “lướt sóng” sẽ bị kiểm soát

Siết dòng vốn lướt sóng

Bàn về dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tín dụng, TS Đinh Thế Hiển nhận định, nhận định‏ Nhà nước đang có những điều chỉnh.

"Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Ông cho biết đến tháng 9 năm nay, một số bối cảnh buộc Nhà nước phải có hành động với thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%, riêng hai tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.‏

"‏Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường", ông Hiển nói.

Theo vị chuyên gia,nguyên tắc là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, vốn tự có của nhà đầu tư/người mua là 30% còn lại. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. "Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", vị chuyên gia cảnh báo.

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng. Riêng dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản lên tới 1,82 triệu tỷ đồng, cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại hỗ trợ thị trường sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.

Xét theo cơ cấu, tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng. Tiếp đến là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; dư nợ đối với các dự án văn phòng cho thuê và các phân khúc khác.

Dòng vốn tín dụng “chọn” phân khúc nào?

Mặc dù dòng vốn tín dụng đã “ấm” hơn, nhưng phần lớn các doanh nghiệp phát triển dự án vẫn gặp khó khăn khi vay vốn trung và dài hạn. Lý do chính là yêu cầu về tài sản đảm bảo và hồ sơ pháp lý vẫn rất khắt khe. Theo ước tính của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị giải ngân cho doanh nghiệp BĐS mới đạt khoảng 45% kế hoạch năm, cho thấy dòng vốn vào khối này vẫn chưa thực sự thông suốt.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, cho biết: “Ngân hàng hiện vẫn e ngại rủi ro nợ xấu, nhất là với các dự án chậm tiến độ hoặc chưa đủ điều kiện bán hàng. Do đó, dù lãi suất giảm, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn nếu không chứng minh được dòng tiền ổn định và pháp lý minh bạch.”

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang phát hành trái phiếu riêng lẻ hoặc tăng vốn tự có để đảm bảo tiến độ dự án. Theo Bộ Tài chính, chỉ riêng quý III/2025, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS đạt khoảng 23.000 tỷ đồng, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là dấu hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang từng bước khôi phục kênh huy động vốn ngoài hệ thống ngân hàng, dù thị trường vẫn yêu cầu minh bạch cao hơn.

Một xu hướng rõ rệt trong nửa cuối năm 2025 là dòng vốn tín dụng tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, và các dự án được Chính phủ khuyến khích phát triển. Nhiều ngân hàng đã ký kết hợp tác với chủ đầu tư để cung cấp các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội với lãi suất từ 6–6,5%/năm trong 5 năm đầu, nằm trong chương trình 120.000 tỷ đồng do Chính phủ triển khai.

Từ nay đến cuối năm 2025, nhiều chuyên gia dự báo tín dụng BĐS vẫn tiếp tục tăng, nhưng mức tăng sẽ chậm lại so với quý II và III, do các ngân hàng phải cân đối chỉ tiêu tăng trưởng toàn ngành. Dự kiến, tăng trưởng tín dụng BĐS cả năm có thể đạt 10–11%, tương đương khoảng 300.000 tỷ đồng vốn rót thêm vào thị trường.

Trong khi đó, NHNN vẫn kiên định với quan điểm “kiểm soát rủi ro, không siết quá mức”. Cơ quan này cũng đang xây dựng cơ chế tín dụng chuyên biệt cho từng loại hình BĐS – từ nhà ở xã hội, nhà thương mại, đến BĐS công nghiệp – nhằm đảm bảo dòng vốn được phân bổ hợp lý, tránh tình trạng “nóng – lạnh” cục bộ.

Nhìn chung, dòng vốn tín dụng BĐS cuối năm 2025 vẫn trong xu hướng tích cực, đóng vai trò động lực quan trọng cho quá trình hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng, việc tiếp cận vốn sẽ ngày càng đòi hỏi tính minh bạch, quản trị rủi ro và khả năng trả nợ rõ ràng. Điều này buộc cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân phải chuyên nghiệp hơn, hướng đến phát triển bền vững thay vì “ăn xổi” như giai đoạn trước.