“Kịch bản” nào cho thị trường bất động sản cuối năm 2025, phân khúc nào sẽ “lên ngôi”?

Khó “sốt nóng” vào cuối năm

Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch bất động sản trên cả nước tăng khoảng 35% so với cùng kỳ 2024, nguồn cung mới cũng cải thiện đáng kể, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các vùng kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai. Tuy vậy, so với giai đoạn “sốt nóng” 2021–2022, mức tăng này vẫn còn khá khiêm tốn, phản ánh xu hướng phục hồi có kiểm soát.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Thị trường cuối năm 2025 sẽ bước vào trạng thái ‘tăng tốc thận trọng’. Nhà đầu tư không còn mua theo tâm lý đám đông mà lựa chọn kỹ hơn về pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác sinh lời thực tế.” Điều này thể hiện rõ ở sự phân hóa ngày càng mạnh giữa các phân khúc – một số dòng sản phẩm phục hồi nhanh, trong khi số khác vẫn đang “ngủ đông”.

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản, Tổng Giám đốc SGO Homes - phân tích: Thời gian qua, Chính phủ liên tục có những hành động nhằm tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản còn vướng mắc. Điều này sẽ giúp nguồn cung bất động sản tăng, khách hàng có nhiều lựa chọn, thị trường từ đó sẽ sôi động hơn vào những tháng cuối năm.

Tuy nhiên giai đoạn này sẽ khó xảy ra “sốt nóng”. Bởi những tin tức quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã rõ ràng và phản ánh vào giá trước đó. Bên cạnh đó từ nay tới cuối năm, giá bất động sản ở Hà Nội và các tỉnh sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp hơn do hiện đã vượt khả năng chi trả của người mua.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản. Kịch bản thứ nhất được dự báo là thị trường ổn định, phục hồi chậm. Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2 - 3 năm tới.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh. Trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại. Nếu xuất hiện cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế…), thị trường có thể bùng nổ, nhưng cũng kèm theo rủi ro nếu không kiểm soát tốt đầu cơ.

Phân khúc nào sẽ “lên ngôi”?

Với diễn biến tích cực nhưng thận trọng của thị trường bất động sản hiện tại, các chuyên gia nhận định rằng, chung cư trung cấp, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp sẽ là ba phân khúc “lên ngôi” cuối năm 2025.

Nếu năm 2023–2024 là thời điểm lên ngôi của phân khúc cao cấp do nguồn cung khan hiếm, thì đến cuối năm 2025, chung cư trung cấp và nhà ở vừa túi tiền đang dần trở lại “sân khấu chính”. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 8–10% trong 9 tháng đầu năm, nhưng lượng hấp thụ tập trung tới 70% ở các căn hộ có giá từ 2–3,5 tỷ đồng. Ở TP.HCM, mức tăng giá khoảng 6–8%, với giao dịch sôi động nhất tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, nhu cầu thực đang chiếm ưu thế tuyệt đối trong năm 2025. Ông cho rằng: “Thị trường không còn là sân chơi của đầu cơ ngắn hạn. Người mua nhà bây giờ chú trọng giá trị ở thật, tiện ích, pháp lý và khả năng giữ giá. Do đó, phân khúc trung cấp, giá vừa phải, sẽ là động lực chính duy trì thanh khoản cuối năm.”

Trong khi đó, phân khúc đất nền – từng là “vua lợi nhuận” giai đoạn 2019–2021 – hiện đã bước sang giai đoạn sàng lọc mạnh. Sau cú điều chỉnh sâu 2022–2023, giá đất tại nhiều khu vực giảm 20–30% so với đỉnh, nhưng quý III/2025 bắt đầu ghi nhận sự quay lại của nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt ở những nơi có hạ tầng rõ ràng như Long Thành, Phan Thiết, Hòa Lạc, Bắc Giang.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS): “Đất nền cuối năm 2025 sẽ chỉ phục hồi ở các khu vực có quy hoạch minh bạch, kết nối giao thông hoàn thiện, còn những khu vực đầu cơ, pháp lý yếu sẽ tiếp tục ‘đóng băng’.”

Song song đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò “trụ đỡ” của thị trường. Sự mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia trong làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng đã đẩy tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai lên tới 85–90%. Giá thuê trung bình đất công nghiệp năm 2025 tăng khoảng 7–10%, cao nhất trong 5 năm qua.

Bên cạnh đó, mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ đang trở thành xu hướng chủ đạo, giúp tạo ra nhu cầu nhà ở, thương mại và logistics đi kèm. Đây là một trong những phân khúc được đánh giá “bền vững nhất” trong kịch bản trung hạn 2025–2026.