TS. Đinh Thế Hiển: Những dự án tốt vẫn thu hút được dòng vốn

Tín dụng đổ vào bất động sản 

Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm 2025, tín dụng đổ vào bất động sản tăng gần 20%, vượt xa mức tăng trưởng chung của nền kinh tế là khoảng 13%. Tuy nhiên, thị trường vẫn duy trì trạng thái trầm lắng, không xuất hiện những “cơn sóng” như kỳ vọng.

Theo TS Hiển, "‏giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường".

Cũng theo TS Đinh Thế Hiển, nguyên tắc cho vay bất động sản thường chỉ cho phép ngân hàng tài trợ tối đa 70% giá trị tài sản, phần còn lại là vốn tự có của nhà đầu tư. Việc ngân hàng cho vay để đặt cọc là dấu hiệu tín dụng đang bị sử dụng sai mục đích, tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu tăng cao khi các nhà đầu tư gặp khó khăn trong thanh toán.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) đã có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.

Theo NHNN KV2 cũng nhấn mạnh rủi ro từ việc giải ngân cho đặt cọc mua bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại đang cấp tín dụng dựa trên “văn bản thỏa thuận” của môi giới, dẫn đến nguy cơ mất vốn nếu dự án đình trệ hoặc chưa đủ điều kiện triển khai, đồng thời người vay có thể rơi vào tình trạng “kẹt tiền”.

Về vấn đề tín dụng, ông Hiển khẳng định “Nhà nước không siết, mà đang làm lành mạnh dòng vốn”. Tiền đã vào bất động sản, nhưng không vào đúng chỗ. Khi dòng vốn lệch hướng, chính sách buộc phải điều chỉnh để bảo vệ nền tảng tài chính”.

TS Hiển cho rằng, việc điều tiết dòng tiền vào các dự án có năng lực thực sự là điều cần thiết. Các dự án mở ra chỉ để đón sóng đầu tư sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, đáp ứng nhu cầu thực vẫn thu hút được vốn. Thị trường bước vào chu kỳ mới.

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển bền vững

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, TS Hiển cho rằng trong 30 năm qua, bất động sản là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhất, trung bình trên 25%/năm, vượt xa chứng khoán (10%) và gửi ngân hàng (8%). Lợi nhuận vượt trội này dựa trên ba yếu tố chính: sự hoàn thiện pháp lý, tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, và hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, “lượng đổi thì chất đổi”. Khi pháp lý gần như hoàn thiện, kinh tế tiệm cận các nước lớn và hạ tầng giao thông chủ chốt hoàn thiện vào năm 2027, thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, không còn là kênh siêu lợi nhuận.

Trong giai đoạn mới, các phân khúc tiềm năng sẽ dựa trên hai yếu tố: phù hợp với khả năng thu nhập thực tế của người mua và khả năng khai thác tạo ra lợi nhuận từ bất động sản. TS. Hiển nhấn mạnh, một bất động sản tốt là khi có thể tạo ra lợi suất khoảng 3–3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư.

Theo TS Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng chuyển đổi lớn. Các nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ mô hình “mua cao, bán cao” sang định giá dựa trên thu nhập và khả năng khai thác thực tế. Đây là con đường duy nhất để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững và tránh tình trạng lình xình thanh khoản.