Dự báo thị trường bất động sản 2026: Hà Nội đón “làn sóng” nguồn cung mới, giá vùng ven hạ nhiệt

Sau thời gian dài khan hiếm, thị trường căn hộ Hà Nội đang dần bước vào giai đoạn chuyển mình, khi các chính sách mới bắt đầu phát huy tác dụng. Dù quý III/2025 nguồn cung mới vẫn giảm nhẹ, song tín hiệu hồi phục đã rõ nét, mở đường cho chu kỳ tăng trưởng mạnh từ năm 2026 trở đi.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, có hai nguyên nhân chính khiến nguồn cung chưa thể bùng nổ: rào cản về thể chế và tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án. Dù các luật quan trọng như Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để đồng bộ hóa toàn bộ quy trình thực tế vẫn cần thêm thời gian ban hành hướng dẫn chi tiết. Song song đó, nhiều dự án tại Hà Nội vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất nghĩa vụ tài chính, phê duyệt thiết kế, thủ tục đất đai… nên chưa đủ điều kiện mở bán.

“Trong 6 – 12 tháng tới, việc tháo gỡ thủ tục về chi phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch sẽ là chìa khóa để nguồn cung được khơi thông,” bà Hằng nhấn mạnh.

Nguồn cung mới tăng mạnh từ 2026

Theo dự báo của Savills, trong quý IV/2025, thị trường sẽ có thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng B – nhóm sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên, nguồn cung này vẫn còn khá hạn chế so với nhu cầu thực tế.

Giá bán căn hộ trong ngắn hạn được cho là khó giảm đồng loạt. Một số dự án cao cấp vẫn giữ mức giá trên 100 triệu đồng/m², song số lượng ít nên không tạo áp lực lên toàn thị trường. Dù vậy, từ năm 2026 – 2027, cục diện dự kiến thay đổi rõ rệt: khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án sẽ được tung ra thị trường. Trong đó, các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 khi hoàn thiện pháp lý sẽ đóng vai trò dẫn dắt, đặc biệt tại khu vực ngoài trung tâm – nơi giá bán dễ tiếp cận hơn.

Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà ở xã hội (khoảng 25 triệu đồng/m²) và căn hộ thương mại giá hợp lý cũng được đẩy mạnh triển khai. Sự gia tăng này giúp thị trường bớt phụ thuộc vào phân khúc cao cấp, đồng thời tạo điều kiện cho người mua ở thực có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng chi trả.

Theo bà Hằng, thay vì xuất hiện làn sóng giảm giá ồ ạt, thị trường Hà Nội năm 2026 sẽ phân hóa mạnh theo khu vực và chất lượng dự án. Căn hộ nằm ở các vị trí chiến lược – như vành đai 2, vành đai 3 – do các chủ đầu tư uy tín phát triển vẫn có thể tăng nhẹ nhờ nguồn cung khan hiếm. Ngược lại, khu vực xa trung tâm với nguồn cung dồi dào sẽ giúp mặt bằng giá chung “hạ nhiệt”, đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn.

Cần kiểm soát chi phí đất để giảm giá nhà

Một trong những vấn đề cốt lõi khiến giá nhà tại Hà Nội leo thang là chi phí sử dụng đất. Theo bà Đỗ Thu Hằng, khoản chi này chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành sản phẩm, thậm chí “vượt mức hợp lý” ở nhiều dự án. Nếu cơ quan quản lý sớm có cơ chế tính toán minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá bán có thể giảm đáng kể, giúp người dân dễ tiếp cận hơn.

Ngoài ra, các ưu đãi về thuế, tín dụng và đất đai cần được thiết kế rõ ràng để khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn đang rất thiếu trên thị trường. Đây được xem là giải pháp mang tính bền vững để giải quyết cả hai mục tiêu: tăng nguồn cung thực và ổn định giá nhà.

Dù giá nhà đã cao, bà Hằng cho rằng thị trường Hà Nội vẫn có dư địa tăng trưởng dài hạn. Là Thủ đô – trung tâm kinh tế, chính trị lớn, Hà Nội luôn thu hút dân số và tầng lớp trung lưu mới nổi. Trong khi đó, quỹ đất ngày càng hạn hẹp khiến áp lực cầu – cung tiếp tục duy trì.

Với người mua ở thực, bà khuyến nghị có thể chờ thêm 6 – 12 tháng để lựa chọn những dự án có vị trí hợp lý, giá vừa tầm và tiến độ thanh toán linh hoạt. Dù không còn khái niệm “nhà giá rẻ”, nhưng nếu chọn được sản phẩm phù hợp khả năng tài chính và chất lượng đảm bảo, “xuống tiền” thời điểm này vẫn là lựa chọn hợp lý.

Đối với nhà đầu tư, nếu không chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn, Hà Nội vẫn là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín luôn giữ được thanh khoản. So sánh với các thị trường lớn trong khu vực châu Á, giá căn hộ Hà Nội vẫn được đánh giá là còn dư địa tăng trưởng.

Thách thức FDI và triển vọng dài hạn

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào phân khúc nhà ở vẫn tăng chậm do thủ tục cấp phép phức tạp. Bà Hằng nhấn mạnh, để thu hút mạnh mẽ hơn, cần rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và tăng tính minh bạch. “Tốc độ chính là lợi thế cạnh tranh trong cuộc đua thu hút dòng vốn quốc tế,” bà nói.

Nhìn xa hơn, chuyên gia Savills nhận định, thập kỷ tới sẽ là giai đoạn tăng trưởng bền vững của bất động sản Việt Nam. Ba động lực chính gồm: khung pháp lý minh bạch, dòng vốn FDI ổn định và hạ tầng giao thông bùng nổ, mở ra cơ hội phát triển mạnh cho vùng ven và nhà ở vừa túi tiền.

Cùng với đó, xu hướng đô thị thông minh, ứng dụng AI trong quản lý bất động sản và phát triển xanh – bền vững sẽ trở thành tiêu chuẩn mới. Sự kết hợp giữa công nghệ và quy hoạch hạ tầng hiện đại sẽ không chỉ nâng giá trị tài sản, mà còn tạo nên diện mạo mới cho thị trường nhà ở Hà Nội trong thập kỷ tới.