Thị trường bất động sản cuối năm: Khó “sốt nóng”, nhưng đang hồi sinh rõ nét

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS), cho rằng việc Chính phủ thúc đẩy xử lý các vướng mắc pháp lý sẽ giúp tăng nguồn cung, tạo thanh khoản tốt hơn. Tuy nhiên, thị trường khó xuất hiện đợt tăng giá mạnh bởi thông tin “sáp nhập địa giới hành chính” hay các dự án hạ tầng lớn đã phản ánh vào giá từ trước.

Cùng quan điểm, bà Trịnh Thị Kim Liên (Dat Xanh Services) dự báo quý IV/2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn, với ba kịch bản chính: lý tưởng, kỳ vọng và thách thức.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 40-50%, lãi suất ổn định ở mức 8-9%, giá bán có thể tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 45%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 25-35%, giá bán nhích 5-10%, tỷ lệ hấp thụ 35-40% – được xem là kịch bản khả thi nhất.

Còn kịch bản thách thức chỉ ghi nhận tăng trưởng nhẹ, với nguồn cung tăng 5-15%, giá chỉ tăng 2-5% do lãi suất cao hơn.

Theo bà Liên, quý cuối năm có thể ghi nhận ba xu hướng nổi bật: giá bán tăng, nhu cầu tăng và giá thuê phục hồi. Dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển từ Bắc vào Nam, tập trung tại các đô thị lớn và những khu vực hưởng lợi hạ tầng.

Trong khi đó, VARS đưa ra thêm ba kịch bản cho giai đoạn 2025-2026. Trường hợp chính sách vẫn thận trọng, thị trường sẽ phục hồi chậm nhưng bền vững. Nếu tín dụng được nới lỏng, đà phục hồi mạnh có thể xuất hiện từ năm 2026. Ngược lại, nếu xuất hiện “cú hích” chính sách như gói ưu đãi tín dụng hoặc thuế, thị trường có thể tăng trưởng nóng – song rủi ro đầu cơ cũng sẽ lớn.

Về phân khúc, ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch VARS) cho rằng nhu cầu mua nhà vẫn tăng nhờ đô thị hóa nhanh. Đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt vẫn hút dòng tiền, trong khi chung cư và nhà ở tiếp tục là nhóm “dẫn dắt” nhờ nguồn cung cải thiện.

Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố vẫn duy trì giá cao do quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu tư lớn. Trên thị trường thứ cấp, các dự án có cộng đồng cư dân ổn định vẫn giữ giá tốt.

Bà Phạm Thị Miền (Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam) nhận định, thị trường đang phục hồi trên diện rộng, trong đó chung cư vẫn là tâm điểm. Tuy nhiên, một số khu vực từng “tăng nóng” sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, giá có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ. Ngược lại, căn hộ trong các khu đô thị hoàn chỉnh về hạ tầng, tiện ích vẫn có khả năng tăng ổn định.

Bà Miền nhấn mạnh, “Sốt nóng diện rộng gần như khó xảy ra do mặt bằng giá đã neo cao, trong khi nguồn cung mới đang dần cải thiện”. Tuy vậy, đất nền vẫn có thể biến động cục bộ tại vài địa phương nếu xuất hiện thông tin quy hoạch mới – nơi tâm lý FOMO của nhà đầu tư vẫn tồn tại.

Ông Nguyễn Anh Quê (Chủ tịch G6 Group) cho rằng thị trường hiện đi ngang, nếu có tăng cũng chỉ ở mức nhẹ, tập trung tại các khu vực còn dư địa phát triển như Cần Giờ (TP.HCM) hay Phú Quốc (Kiên Giang). Lãi suất thấp và chính sách phát triển nhà ở xã hội sẽ là yếu tố giữ thị trường ổn định.

“Không còn một kênh đầu tư ‘vua’ như đất nền trước đây. Từ nay đến 2027, đất nền, chung cư hay nghỉ dưỡng sẽ thay nhau giữ vai trò chủ lực tùy từng thời điểm và địa phương”, ông Quê nói.