Thị trường chung cư: Nguồn cung tăng nhưng giá cũng tăng

Cung tăng giá cũng tăng

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội trong quý III/2025 tăng trung bình 8–10% so với cuối năm 2024, trong khi tại TP.HCM mức tăng dao động 10–12%. Ngay cả thị trường thứ cấp, nơi từng chứng kiến nhiều đợt “xả hàng” hồi 2023–2024, cũng bắt đầu phục hồi mạnh mẽ — giá bán trung bình tăng 5–7% trong 9 tháng đầu năm.

Tại khu Đông TP.HCM, các dự án ở Thủ Đức như The Global City, Lumière Boulevard hay MT Eastmark City hiện có mức giá dao động từ 70–120 triệu đồng/m², tăng bình quân khoảng 10–15% so với đầu năm. Tại Hà Nội, khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy và Tây Hồ Tây cũng chứng kiến mức tăng tương tự, đặc biệt ở các dự án có pháp lý rõ ràng và tiện ích đồng bộ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, phân tích:

“Giá chung cư tăng không chỉ do thiếu nguồn cung mà còn bởi chi phí đầu vào – từ vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất đến lãi vay – đều tăng đáng kể. Bên cạnh đó, kỳ vọng của người mua về chất lượng sống cao hơn, tiện ích hiện đại hơn cũng khiến giá bình quân khó hạ.”

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng chỉ ra rằng, chi phí xây dựng năm 2025 đã tăng khoảng 12% so với năm trước, trong khi thủ tục pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án chậm ra hàng. Tất cả tạo thành “vòng xoáy” khiến giá căn hộ tiếp tục neo cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định:

“Nguồn cung mới có cải thiện, nhưng vẫn chưa thể đáp ứng được tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn dự án ra hàng vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá chung tiếp tục bị kéo lên.”

Thực tế, các dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² tại Hà Nội gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Tại TP.HCM, những căn hộ được chào bán ở mức dưới 2 tỷ đồng/căn gần như chỉ còn xuất hiện ở các khu vực giáp ranh Bình Dương, Đồng Nai. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 3% tổng lượng mở bán mới trên toàn quốc — mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Đại diện BHS Group cũng dự báo, nhà ở cao tầng vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường nhà ở trong năm nay do nhu cầu cao. Khu vực lân cận các đô thị lớn được nhiều khách hàng lựa chọn nhờ sở hữu quỹ đất lớn và giá cả hợp lý hơn khu vực nội thành. Giá bán dự kiến không tăng hoặc nhích nhẹ 1-2% vì mức giá đang neo cao, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Nhà ở thấp tầng thời điểm cuối năm nhiều khả năng sẽ là lựa chọn của nhiều khách hàng mua đầu tư do tập trung tại các khu vực tiềm năng.

Triển vọng trong năm 2026

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi quan trọng. Sau thời gian trầm lắng, phân khúc này được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025-2026, nhưng sự phát triển sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ nét theo từng khu vực, dòng sản phẩm.

Thị trường nhà ở giai đoạn tới sẽ tập trung vào một số điểm nổi bật. Trước hết, khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh các thành phố lớn sẽ trở thành tâm điểm đầu tư khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao. Hệ thống đường vành đai, cao tốc và metro được đẩy nhanh hoàn thiện sẽ tạo lực đỡ cho những khu vực này.

Một yếu tố quan trọng khác là khung pháp lý và chính sách quản lý. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026, cùng các quy định liên quan đến thuế và thủ tục hành chính, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán căn hộ. Trong bối cảnh đó, dự án minh bạch, hợp quy hoạch sẽ dễ dàng tiếp cận dòng vốn đầu tư cũng như khách hàng và ngược lại, dự án vướng pháp lý sẽ không được quan tâm.

Về triển vọng, thị trường sẽ tăng trưởng rõ rệt hơn trong năm 2026. Thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng cởi mở hơn và niềm tin thị trường phục hồi.

Hai kịch bản có thể diễn ra: Một là, thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu; hai là, khi thủ tục pháp lý được tăng tốc gỡ vướng và vốn tín dụng được đẩy mạnh, thị trường có thể bật lên nhanh, đặc biệt tại vùng ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

“Dù theo kịch bản nào, thách thức vẫn hiện hữu: Rủi ro pháp lý, áp lực tài chính, nguy cơ sốt cục bộ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án cùng thời điểm. Điều đó đòi hỏi cả nhà phát triển dự án lẫn người mua cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng và giá trị sử dụng thực”, ông David Jackson nói.