[Longform] Thị trường bất động sản bám sát tiến trình phục hồi, sẵn sàng cho một “chu kỳ mới”?

Theo thông tin từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường BĐS Việt Nam 06 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số “hiện tượng” nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc BĐS, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”.

Cụ thể, quý 2 nguồn cung Nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Cụ thể, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2 đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung căn hộ. 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý 2. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh/thành cấp 2,3; các thành phố vệ tinh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định,… bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.

Thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án Nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở là 3 đạo Luật được sửa đổi mới có nhiều ảnh hưởng và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS hiện nay. Theo các chuyên gia, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của 3 Luật này 5 tháng so với quy định sẽ góp phần tích cực tới thị trường BĐS giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội...

Một trong những chuyển động tích cực nhất có thể thấy khi các Luật nói trên có hiệu lực thực thi và thẩm thấu vào thị trường, đó là tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới…

TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhìn nhận, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cho cả quá trình phục hồi kinh tế, do đó các bộ Luật khi có hiệu lực sớm sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi ngành BĐS đóng góp từ 12-14% GDP quốc gia.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, các Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS. Bởi lẽ các Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc và mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các vấn đề này. Trên thực tế, nỗ lực tháo gỡ được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.​

Thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm 2024 sau khi đón nhận các thông tin tích cực từ chính sách. Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam nửa đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số hiện tượng nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, kết quả giao dịch tốt trên 70%...

Dù khá lạc quan với việc hệ thống chính sách mới sẽ thúc đẩy thị trường, mang đến những tác động tích cực cho thị trường, sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi, song nhiều ý kiến cũng lo ngại về những bất cập sẽ diễn ra trong quá trình thẩm thấu chính sách. Theo Hội Môi giới BĐS, cần lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn trên thị trường nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và liên kết được đầy đủ với các điều luật, hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Nếu những vấn đề này xảy ra chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các chính sách này tới tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường. ​

Do đó, đơn vị này kiến nghị, cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết, đầy đủ, "trải đường" sẵn để các Luật đi vào thực tế ngay khi chính thức có hiệu lực; có giải pháp để đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức liên quan đều nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới. Đặc biệt, các bộ, ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị kỹ lưỡng, chặt chẽ để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện, cũng như nâng cao công tác theo dõi, giám sát, có hình thức kỷ luật với các trường hợp cố tình né tránh, gây chậm trễ trong việc thực hiện và cần quyết liệt trong việc giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc, cụ thể tới từng dự án.​ Ngoài ra, cần thường xuyên cập nhật, đánh giá kết quả thực thi của các đạo luật mới, tích cực tiếp nhận thông tin phản hồi từ các chủ thể liên quan để đảm bảo có sự điều chỉnh kịp thời với phương châm "sai ở đâu sửa ở đó, cái gì chưa tốt, cần nâng cấp ngay".​

Nhấn mạnh các văn bản hướng dẫn Luật phải thật sự “chất lượng”, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng hệ thống văn bản cần thực sự cụ thể, chi tiết, đảm bảo thuận lợi để các đối tượng tiếp cận và thực hiện theo. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần hiểu đúng để có thể vận dụng chính xác các quy định trong quá trình thực hiện; đảm bảo sự công khai, tính minh bạch trong quá trình triển khai.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, cần có chính sách hỗ trợ tốt hơn với phân khúc nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, sau mỗi lần có những điều chỉnh pháp lý quan trọng, thị trường bất động sản Việt Nam đều bước vào một giai đoạn phát triển mới. Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực, có nhiều điểm đổi mới và được đánh giá là sẽ tạo không gian cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời giải quyết các vấn đề khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, từ đó tạo dư địa cho sự tăng trưởng của cả nền kinh tế nói chung.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng kỳ vọng 3 luật mới vừa được thông qua sẽ tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý. Từ đó, nguồn cung cho thị trường bất động sản sẽ dồi dào, phát triển bền vững.

Theo ông Châu, bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường cũng cần nhà ở trung cấp, cao cấp. Vấn đề là cần có giải pháp kéo được giá nhà hợp lý, không phải thả nổi để giá luôn tăng như hiện nay. Phải có nền tảng pháp lý đồng bộ, thống nhất, khi đó thị trường mới phát triển theo hướng xanh, sinh thái, hướng tới con người.

Ông Châu cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng khó khăn giảm dần và thị trường sẽ phục hồi cùng với sự cải thiện về môi trường đầu tư, kinh doanh, trên cơ sở hệ thống pháp luật đang thay đổi tích cực: "Chúng tôi nhận thấy nỗ lực của các doanh nghiệp, không còn tìm cách có lợi nhuận đơn thuần về phía mình mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, với khách hàng".

Việc sửa đổi và thông qua cùng lúc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, đất đai. Đây được xem là “trợ lực” cho các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, trên thực tế, nỗ lực giải quyết các vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

Theo ông Thiên, để thị trường BĐS Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần một chữ “thông” trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung”- để cung và cầu BĐS bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc”. Trong đó, có mấy việc cần phải làm, cấp bách đúng nghĩa.

Quan trọng nhất, cần lưu ý các giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị trường BĐS chính là khâu trọng yếu đó.

Theo ý kiến của TS. Cấn Văn Lực, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định này sớm đi vào thực tế, có như vậy việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa; sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác...

Nếu như bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm 2024 được tô điểm bởi hai gam màu: chờ đợi và hy vọng thì 6 tháng cuối năm được kỳ vọng là gam màu ấm nóng. Thị trường đã có thêm nhiều nguồn cung mới, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án. Tới thời điểm hiện tại đã có hơn 20 dự án mới được giới thiệu và mở bán, đa dạng về phân khúc, loại hình và khu vực, cho thấy sự kiên trì và nỗ lực của thị trường thời gian qua để thúc đẩy làn sóng phục hồi ngày càng lan rộng.

Dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31%, với khoảng 6.200 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới mở bán đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số thị trường được đánh giá là điểm sáng trong nửa đầu năm 2024 như: Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, 3 Luật được thông qua là những căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường bước vào chu kỳ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Bởi vậy mà thời gian vừa qua, không ít nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường đất nền ở các tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hải Dương... So với giai đoạn đỉnh sóng, mức giá chào bán hàng tồn đất nền ở một số khu vực thấp hơn từ 20 - 30%, nên thu hút các nhà đầu tư quay trở lại nhằm “đi trước đón đầu”.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản và những xu hướng mới của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, kênh đầu tư bất động sản được nhận định vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền khi có 65% đáp viên có kế hoạch mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 60% mua với mục đích đầu tư. Chung cư và các loại hình của bất động sản thổ cư là đất nền, nhà riêng, nhà phố được lựa chọn đầu tư nhiều nhất.

Từ cuối năm ngoái tới nay, tâm lý nhà đầu tư bất động sản đã ổn định hơn. Theo đó, một khảo sát của Hội giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư của họ sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024. Tuy nhiên, việc đầu tư tại khu vực nào cũng sẽ được nhà đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.