Kìm đà tăng giá nhà đất được không?

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tại TP.HCM, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (tức 35 triệu đồng/m2) đang phổ biến. Mức giá này cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng tiết kiệm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (tức 25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như mất hút trên thị trường TP.HCM trong 2 năm qua.

Theo khảo sát của phóng viên, tính từ đầu năm 2017 đến hết năm 2019, giá chào bán căn hộ tại Q.2, Q.9 và Thủ Đức của TP.HCM có xu hướng tăng nhanh và tăng mạnh nhất thị trường, nhất là đối với phân khúc chung cư cao cấp. Cụ thể, tại thời điểm quý 1/2017, giá bán trung bình căn hộ tại khu Đông khoảng 28 - 29 triệu đồng/m2. Đến cuối năm 2018, giá bán sơ cấp khu vực tăng lên mức 38 triệu đồng/m2 và cuối quý 4/2019 đã tiệm cận mức 41 triệu đồng/m2. Như vậy, gần 3 năm, bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45%.

Không chỉ Q.2, mà giá chung cư tại khu vực Q.9 và Thủ Đức cũng tăng chóng mặt. Dù ít tập trung phát triển phân khúc cao cấp mà phần nhiều là nguồn cung nhà trung cấp, bình dân, giá căn hộ tại đây cũng tăng trung bình từ 30-50% chỉ sau 3 năm phát triển. Từ mức sàn 23-30 triệu/m2 năm 2017 tăng lên 27-35 triệu/m2 năm 2018 và hiện nay nhiều dự án tiệm cận mức 40-45 triệu/m2.

Vì vậy, theo HoREA, kéo giảm giá nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, các gia đình trẻ và người nhập cư là vấn đề cấp bách. Đây là việc vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.  

Tuy nhiên, với việc giá bất động sản liên tục leo thang như hiện nay trong khi thu nhập không theo kịp khiến cơ hội sở hữu nhà ở của những người thu nhập thấp, người nghèo đô thị càng trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Vậy làm thế nào kìm hãm đà tăng giá bất động sản để họ mua được “căn nhà mơ ước”?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, bất động sản là một thị trường và giá do thị trường quyết định. Để giảm giá thì phải tăng cung. Trong đó, để tăng số lượng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì phải có chính sách, đảm bảo nguồn cung cho đại đa số. Với nhà ở xã hội có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, đã có đầy đủ cơ chế, chính sách, vấn đề là đẩy nhanh việc xây dựng các dự án.

Với nhà ở thương mại giá rẻ, khung giá 20 - 28 triệu đồng/m2, có diện tích dưới 45m2, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về cơ chế chính sách với mục đích tạo ra nguồn cung căn hộ vừa mức thu nhập để người dân có thể mua được. Đối với nhà ở thương mại thông thường, giá từ 30-45 triệu, do thị trường quyết định. Còn cách giải quyết là nguồn cung và minh bạch thông tin, làm sao thông tin từ nhà đầu tư tiếp cận trực tiếp tới người mua tránh qua đầu cơ và môi giới bất động sản trung gian.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, để giảm giá nhà, đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất.

Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất. Đồng thời, đề nghị HĐND TP.HCM và UBND thành phố xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” 80% Bảng giá đất như hiện nay.

Cũng theo ông Châu, chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch thì trước hết phải giải quyết “điểm nghẽn” về thể chế pháp luật.

Ngoài ra, việc giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và nói không với tiêu cực trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.