Bất động sản công nghiệp tăng tốc cuối năm 2025: Sức bật từ dòng vốn xanh

Dòng vốn FDI chảy mạnh: Cú hích cho phân khúc công nghiệp

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 30/9/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 28,54 tỷ USD – mức cao nhất trong ba năm qua. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với 7,27 tỷ USD, còn bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp, ghi nhận tới 2,57 tỷ USD.

Những con số này không chỉ thể hiện sức hấp dẫn của Việt Nam trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư toàn cầu, mà còn cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của bất động sản công nghiệp như một “đầu kéo” cho tăng trưởng FDI và thương mại.

Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, nhận định: “Việt Nam đang trở thành điểm đến sản xuất và logistics ưu tiên trong khu vực, nhờ vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh, và môi trường chính trị ổn định.”

Xu hướng “Trung Quốc + 1”, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đã thúc đẩy làn sóng dịch chuyển sản xuất về Đông Nam Á – trong đó Việt Nam là điểm đến nổi bật.

Các nhà đầu tư quốc tế tăng tốc mở rộng

Những “ông lớn” trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp như VSIP, Sembcorp (Singapore), Amata, WHA (Thái Lan), Core5 (liên doanh Indochina Capital – Kajima, Nhật Bản) hay BW Industrial (Warburg Pincus – Becamex IDC) đang tăng tốc mở rộng quỹ đất tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai và Bình Dương.

Chỉ riêng Core5, trong ba năm qua đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn ở các vị trí chiến lược phía Bắc – minh chứng cho tầm nhìn dài hạn và tốc độ triển khai đáng nể.

Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp đạt 80% ở miền Bắc và 89–92% ở miền Nam – mức cao hiếm thấy.

Đáng chú ý, dòng vốn FDI vào bất động sản công nghiệp không chỉ đến từ các quốc gia Đông Bắc Á như trước (Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc), mà còn đang mở rộng mạnh mẽ sang ASEAN và châu Âu.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội, cho biết: “Trong tổng vốn đầu tư từ ASEAN vào Việt Nam, lĩnh vực bất động sản chiếm tới 30,4%, cao hơn nhiều so với tỷ trọng bình quân toàn quốc.”

Đây là tín hiệu cho thấy nhà đầu tư đang hướng đến khu công nghiệp xanh, logistics thông minh và sản xuất công nghệ cao – những lĩnh vực được coi là động lực phát triển bền vững của thập kỷ tới.

Bất động sản công nghiệp: Tăng trưởng nhanh nhưng không “nóng vội”

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills TP.HCM, nửa đầu năm 2025 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng và kho vận cao nhất trong 3 năm, đạt 88–89% công suất.

“Nhà đầu tư quốc tế đang ưu tiên mô hình nhà xưởng xây sẵn đạt chuẩn ESG, giúp tiết kiệm 6–12 tháng so với xây mới. Điều đó phản ánh sự thay đổi trong tư duy – hướng đến linh hoạt, hiện đại và bền vững,” ông Campbell nhận định.

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Avison Young Việt Nam, bổ sung rằng 2025 là năm bản lề với hàng loạt cải cách pháp lý và thủ tục đầu tư, nhất là trong lĩnh vực công nghệ cao, thuế doanh nghiệp và cơ chế cấp phép đặc biệt. Những điều chỉnh này giúp rút ngắn thời gian triển khai, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông liên vùng – từ cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, đến cảng nước sâu và sân bay quốc tế – đang hoàn thiện, trở thành “mạch máu logistics” nâng cao năng lực cạnh tranh cho các khu công nghiệp.

Theo bà Hằng Đặng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, đà tăng hiện nay không phải là bùng nổ ngắn hạn, mà là kết quả của một chu kỳ phát triển bền vững, có chọn lọc.

“Thị trường sẽ không ‘tăng nóng’ như giai đoạn 2018–2020, mà phát triển theo hướng chuẩn hóa, xanh hóa và gắn với tiêu chuẩn ESG,” bà Hằng nhận định.

Dù vậy, vẫn còn những nút thắt cố hữu: quỹ đất sạch hạn chế, chi phí đền bù cao, nguồn nhân lực kỹ thuật chất lượng cao còn thiếu. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, Việt Nam đang chứng minh năng lực điều hành ổn định và tầm nhìn dài hạn, đặc biệt trong quy hoạch và phát triển khu công nghiệp thế hệ mới.

2025 – Năm “tăng tốc” trước thập kỷ vàng 2026–2030

Nhìn tổng thể, năm 2025 được xem là giai đoạn tăng tốc của bất động sản công nghiệp Việt Nam – không phải bằng sự bùng nổ ồn ào, mà bằng sức bền của cải cách và chất lượng dòng vốn.

Nếu 2023–2024 là thời kỳ “gom đất đón sóng”, thì 2025 đánh dấu bước chuyển từ lượng sang chất – với sự trỗi dậy của khu công nghiệp xanh, khu logistics tích hợp và mô hình sản xuất thông minh.

Với nền tảng vĩ mô ổn định, chính sách cởi mở và dòng vốn FDI chất lượng cao, giai đoạn 2026–2030 được nhiều chuyên gia đánh giá là “thập kỷ vàng” của bất động sản công nghiệp Việt Nam – khi đất nước dần chuyển vai từ “điểm đến sản xuất” thành “bệ phóng chiến lược” trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong kỷ nguyên sản xuất xanh và chuỗi giá trị tuần hoàn, bất động sản công nghiệp không chỉ là nơi đặt nhà máy – mà sẽ trở thành hạ tầng nền tảng của nền kinh tế mới, nơi hội tụ vốn, công nghệ và năng lượng phát triển bền vững.