Người mua không còn vội vã “bắt sóng”
Báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đánh giá, so với giai đoạn trước, niềm tin khách hàng đối với bất động sản hiện đã cởi mở hơn, nhưng cũng chín chắn hơn. Người mua không còn vội vã “bắt sóng”, mà tập trung vào 3 tiêu chí cốt lõi là vị trí thuận lợi, gắn liền hạ tầng và kết nối tốt; pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín; tính thanh khoản và giá trị khai thác thực.
Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Phát triển kinh doanh sản phẩm, Dat Xanh Services cho biết, hiện tại, nhiều người sẵn sàng xuống tiền, thậm chí chấp nhận trả giá cao hơn khi dự án đáp ứng đủ 3 yếu tố trên. Bức tranh thị trường quý III/2025 cũng cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung mới tăng khoảng 13% so với quý liền trước, giá bán trung bình các phân khúc căn hộ tăng 5-7%, tỷ lệ hấp thụ dù chưa bật mạnh nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, từ cuối quý III/2025, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3 - 4 TP.HCM, sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 và 9 tuyến metro bắt đầu tăng tốc, kéo theo làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư “bám” hạ tầng.
Các khu vực như TP.HCM mở rộng, Đồng Nai, Tây Ninh… ở phía Nam, hay Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên… ở phía Bắc đều ghi nhận dòng tiền đổ về rõ rệt. Tại đây, các sản phẩm đất nền, căn hộ, nhà phố… không chỉ được định giá theo mét vuông, mà còn bằng khoảng cách đến các tuyến đường, ga metro hay sân bay gần nhất.
Một nhà đầu tư tên Thanh, 35 tuổi tại Hải Phòng chia sẻ, trong khi dòng vốn đầu tư có xu hướng chảy về vùng ven săn đất, anh lại chọn quay về khu đô thị đã thành hình, nơi có sẵn cầu nối hạ tầng và dòng người thuê ổn định.
Nhà đầu tư này kể, sau nhiều chuyến công tác tại TP.HCM, anh nhận thấy nhu cầu thuê nhà ở cao quanh khu vực Thống Nhất - Lê Trọng Tấn vì gần Khu công nghiệp Sóng Thần, bệnh viện, tuyến metro…, mà giá căn hộ mới còn hợp lý so với Hà Nội. Cuối cùng, anh quyết định đặt cọc mua 2 căn hộ tại một dự án ở đây với giá khoảng 53 triệu đồng/m2.
“Lựa chọn này không phải bốc đồng. Trước khi quyết định, tôi đã tìm hiểu kỹ các yếu tố gồm vị trí dự án, hạ tầng tiện ích xung quanh, mật độ dân cư và tiềm năng cho thuê. Dự án này nằm ngay mặt tiền đường Thống Nhất, kết nối trực tiếp với Quốc lộ 1K và đường Phạm Văn Đồng, dân cư xung quanh đã hiện hữu… nên khả năng khai thác cho thuê rất cao”, nhà đầu tư này nói.
Nhà đầu tư chuộng bất động sản thứ cấp
Trong khi thị trường bất động sản sơ cấp tại phía Nam gần đây có phần lắng lại, một phần do nguồn cung mới hạn chế và các dự án mới đều có giá cao, thúc đẩy dòng tiền có xu hướng “rẽ sóng” vào thị trường thứ cấp.
Theo CBRE Việt Nam, không chỉ căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng âm thầm tăng giá khá mạnh. Với nhà liền thổ ở các khu đô thị bài bản nằm gần trung tâm lần đầu tiên ghi nhận nhiều dự án, sản phẩm có giá bán đạt cả tỷ đồng mỗi mét vuông, còn giá giao dịch trung bình trong quý III/2025 đạt khoảng 303 triệu đồng/m2.
Lý giải cho câu chuyện vì sao thị trường TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt đầu tiên phải kể đến là từ thực tế cung - cầu. Sau nhiều năm bị ngưng trệ, nhiều dự án tại TP.HCM được “cởi trói” thủ tục.
Tuy nhiên, các dự án mới, trong đó hầu hết thuộc phân khúc cao cấp được công bố ra thị trường gây hết ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác.
Gần như tất các các dự án căn hộ mới tại TP.HCM mở bán từ đầu năm đến nay đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và giá các đợt mở bán tiếp theo đều có biên độ tăng mạnh. Lý do giá tăng cao, theo lý giải của các chủ đầu tư là chi phí bị “đội” cao.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi giá nhà giảm, đặc biệt là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn ở khu vực nội đô để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, giá nhà không những không thể giảm, mà sẽ còn tăng tiếp”, vị này nói.