Dòng tiền bất động sản “Nam tiến” ngày càng mạnh mẽ, khu vực nào đang trở thành điểm nóng mới?

Nhà đầu tư phía Bắc áp đảo

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhà đầu tư phía Bắc chiếm tỉ lệ áp đảo trong lượng khách tìm mua tại TP HCM, với Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng và Nam Định cùng 24%, Quảng Ninh 10%. Trong 6 tháng đầu năm, có tới 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại TP HCM đến từ các tỉnh khác, trong đó 61% là nhà đầu tư miền Bắc.

Tương tự, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng ghi nhận hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP HCM và khoảng 20% sẵn sàng xuống tiền ngay, cho thấy xu hướng "Nam tiến" của giới đầu tư đang ngày càng rõ rệt.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thời gian gần đây, nhiều dự án ở TP HCM thường xuyên cháy hàng ngay trong ngày mở bán, nhất là những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt. Khi giá Hà Nội tăng nhanh, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng vào TP HCM - nơi còn dư địa tăng trưởng".

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, ngoài tập trung tại các tỉnh vùng ven Hà Nội có hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ vào khu vực miền Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land kiêm Phó tổng Thư ký VARS cho biết, thống kê sơ bộ từ một số chủ đầu tư cho thấy, khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm nay, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối quý III/2025, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016 - 2020.

Theo đó, khu vực miền Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư. Một số khu vực vùng ven TPHCM cũ, bao gồm các địa phương sáp nhập, mặt bằng giá còn thấp hơn Hà Nội 30 - 40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh.

Lý giải về làn sóng nhà đầu tư phía Bắc đổ xô vào phía Nam mua bất động sản, Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Á, cho rằng xu hướng này không mới mà là sự nối tiếp của làn sóng đầu tư theo chân các chủ đầu tư lớn từ Bắc vào Nam như Vingroup, Sun Group, T&T Group, EcoPark...

"Khi chủ đầu tư uy tín mở dự án, khách hàng thân thiết từ Hà Nội cũng vào theo. Họ đầu tư có lãi, rồi tái đầu tư dự án khác, tạo thành vòng xoay liên tục" - ông nói. Tuy nhiên, ông Kiên cũng cảnh báo: "Nhà đầu tư miền Bắc thường có xu hướng gom hàng nhiều, tạo sóng giá rồi rút nhanh. Họ đầu cơ mạnh, khiến người mua để ở bị đẩy vào thế phải mua giá cao".

Cần kiểm soát đầu cơ

Dòng tiền bất động sản Nam tiến cũng đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến việc kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng để kiểm soát giá và hạn chế đầu cơ, không chỉ siết tín dụng mà quan trọng hơn là khơi thông nguồn cung.

"Cần cải cách thủ tục phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Khi nguồn cung được bổ sung, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định" - bà nói. Ngoài ra, bà nhấn mạnh mục tiêu lâu dài là "tốc độ tăng thu nhập của người dân phải tương xứng hoặc cao hơn tốc độ tăng giá nhà" - để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Là nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản, ông Hải (phường Long Trường, TP Hồ Chí Minh) đang đầu tư căn hộ chung cư để cho thuê, từ đó có thể gia tăng thêm nguồn thu nhập cho gia đình.

Ông cho biết, đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên sẽ góp phần giảm bớt các nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là nhóm đầu cơ. Nếu chính sách này được áp dụng, ông cũng sẽ chủ động cân đối lại các khoản vay dưới 50% giá trị tài sản để phù hợp với danh mục đầu tư của mình.

"Khi có một quyết định đưa ra thì mình cũng phải tính toán và cân nhắc nó sẽ ảnh hưởng với danh mục đầu tư của mình như thế nào. Và rõ ràng quy định này đưa ra thì số người và động cơ sở hữu thêm tài sản thứ hai, thứ ba nó sẽ giảm đi và giảm bớt tình trạng đầu cơ. Về lâu dài, tôi nghĩ cái này sẽ tốt về mặt xã hội", ông Hải nêu ý kiến.

Nêu quan điểm về giải pháp quản lý thị trường bất động sản, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, phương pháp đánh thuế sẽ hiệu quả hơn. Cụ thể, áp thuế thu nhập cá nhân cao hơn vào bất động sản thứ 2, thứ 3, hoặc thuế giao dịch bất động sản theo thời gian nắm giữ là giải pháp khả thi hơn để hạn chế việc bán sang tay, từ đó giảm động lực đầu cơ".

Đồng tình với ý kiến của Avison Young, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh đánh giá, dự thảo cần phải tách biệt giữa quản lý thị trường bất động sản và chính sách tín dụng. Bởi ngành ngân hàng đang trong lộ trình bỏ room tín dụng và dư địa cho vay không hạn chế. Do đó, nếu áp dụng hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở đi có thể ảnh hưởng đến việc giải ngân từ phía ngân hàng.