Sau năm 2025, bất động sản từ phục hồi sang tăng trưởng

Từ phục hồi sang tăng trưởng: Liệu đã “qua cầu”?

Từ giữa năm 2024, hàng loạt tín hiệu hồi phục đã manh nha trên thị trường – từ dòng vốn doanh nghiệp, tiến độ pháp lý dự án đến tâm lý người mua. Bước sang năm 2025, xu hướng này được củng cố khi tín dụng bất động sản được nới lỏng và niềm tin dần quay trở lại.

Theo ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, năm 2025 có thể xem là cột mốc thị trường “vượt đáy” thành công. “Thanh khoản đã trở lại, giá bất động sản ở nhiều nơi tăng nhẹ, một số khu vực thậm chí ‘nóng lên’. Đây là những dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất,” ông nói.

Tuy vậy, ông Chung cho rằng đây mới chỉ là giai đoạn chuyển tiếp giữa phục hồi và tăng trưởng, chưa thể gọi là “chu kỳ bùng nổ”. “Các yếu tố vĩ mô đang thuận lợi, nhưng để hình thành chu kỳ tăng trưởng bền vững, cần thêm thời gian — đặc biệt là tháo gỡ pháp lý và cải thiện nguồn cung,” ông nhấn mạnh.

Thực tế, nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện hồ sơ pháp lý, khiến nguồn hàng mới ra thị trường còn hạn chế. Phân khúc trung – cao cấp chiếm ưu thế, trong khi sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m² vẫn hiếm, gây lệch pha cung – cầu.

Ông Chung nhận định: “Với nền kinh tế ổn định, đầu tư công tăng tốc, cùng chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người mua ngày càng rõ ràng, thị trường đang có nền tảng tốt để bước sang chu kỳ phát triển bền vững giai đoạn 2025 – 2026.”

Thị trường TP.HCM: Phục hồi thực chất nhưng thận trọng

Ở góc độ thị trường đầu tàu, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc OneHousing, cho rằng đà phục hồi tại TP.HCM là thực chất nhưng chưa thể “bứt tốc”. “Sau một năm Chính phủ và các bộ ngành liên tục tháo gỡ, thị trường phía Nam đã khởi sắc rõ nét. Tuy nhiên, nếu kỳ vọng mức tăng đột biến như giai đoạn trước 2022 thì chưa. Diễn biến hiện nay mang tính ổn định và bền vững hơn,” ông nói.

Theo ông Tiến, có ba lý do khiến thị trường chưa thể tăng tốc mạnh. Thứ nhất, pháp lý dự án vẫn còn vướng mắc. Thứ hai, nhà đầu tư thận trọng, chuyển hướng dài hạn. Thứ ba, chủ đầu tư kiểm soát nhịp bán hàng, tránh rủi ro thanh khoản.

“Điều đáng mừng là niềm tin đã quay trở lại,” ông Tiến nhấn mạnh. “Dòng vốn đầu tư từ miền Bắc đang dịch chuyển mạnh vào TP.HCM sau khi giá căn hộ Hà Nội tiệm cận mặt bằng TP.HCM. Làn sóng này tạo sức sống mới, khẳng định vị thế đầu tàu của thị trường phía Nam.”

Năm 2026 – năm “tái lập niềm tin”?

Các chuyên gia đồng thuận rằng 2025 là năm tạo nền cho 2026 - năm được kỳ vọng đưa thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng thực thụ.

Ông Lê Đình Chung cho rằng giai đoạn 2025 – 2026 sẽ là thời kỳ củng cố và định hình, sau khi thị trường vượt qua “bão” 2021 – 2023 và khởi động lại từ 2024. “Giá hiện nay hợp lý, lãi suất thấp, dòng tiền trong dân dồi dào. Nếu duy trì được mặt bằng tín dụng ổn định và khơi thông pháp lý, 2026 sẽ là năm bứt phá,” ông nói.

Tuy nhiên, ông cảnh báo: “Nếu chính sách tín dụng bị siết quá sớm, đặc biệt là với khoản vay mua căn thứ hai, thị trường có thể mất đà. Chính phủ nên có lộ trình linh hoạt để giữ dòng vốn lưu thông hợp lý.”

Tại TP.HCM, ông Trần Minh Tiến dự báo tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2025 sẽ đạt khoảng 11.000 – 12.000 căn, trong đó khu trung tâm chiếm 5.000 – 6.000 căn – mức tăng vừa phải, phản ánh chiến lược thận trọng của các chủ đầu tư.

Ở Hà Nội, ông Tiến dự báo khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) sẽ dẫn dắt nguồn cung mới giai đoạn 2025 – 2026, chiếm khoảng 30% lượng mở bán. “Đây là nơi tập trung các đại đô thị quy mô lớn, có quy hoạch bài bản, đáp ứng tốt nhu cầu ở thực,” ông nói.

Các chuyên gia đều cho rằng lãi suất thấp và đầu tư công tiếp tục là “động lực kép” thúc đẩy thị trường năm 2026. Cùng với đó, dòng vốn tư nhân và kiều hối được kỳ vọng bổ sung năng lượng mới cho phân khúc nhà ở thương mại.

Nếu các chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp được triển khai hiệu quả, thị trường không chỉ giảm áp lực ở phân khúc trung – cao cấp mà còn tăng thanh khoản tổng thể.

Để “gieo quẻ” cho một năm 2026 tươi sáng, các chuyên gia đều thống nhất rằng hai trụ cột phải được giữ vững: chính sách ổn định và nguồn cung thực chất. Nếu làm được điều đó, bất động sản Việt Nam có thể bước sang giai đoạn tăng trưởng mới — chậm rãi nhưng vững vàng, thay vì những cơn “sốt ảo” ngắn hạn như quá khứ.