Giá nhà khó “hạ nhiệt” khi bảng giá đất tăng cao

Giá nhà tăng theo bảng giá đất

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, trong bối cảnh giá bất động sản đã ở mức cao, thu nhập người dân chưa theo kịp và Chính phủ đang chủ trương hạ nhiệt giá nhà để bảo đảm an sinh, việc nâng bảng giá đất lên quá mạnh cần được nhìn nhận một cách thấu đáo, tinh tế và chiến lược, để không vô tình biến đất đai - vốn là động lực tăng trưởng - thành rào cản phát triển.

Về bản chất, bảng giá đất là nền tảng để xác định tiền sử dụng đất, thuế, phí và bồi thường, tức là khâu “đầu vào” của mọi dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng gấp nhiều lần, đặc biệt tại các quận trung tâm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng mạnh và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà.

Thực tế, tại nhiều dự án ở Hà Nội, chi phí đất đai đang chiếm 30- 50% cơ cấu giá thành. Như vậy, chỉ cần bảng giá đất tăng 20 - 30% thì giá bán cuối cùng có thể bị đẩy lên thêm hàng chục phần trăm.

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, việc một số địa phương đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp.

Với chi phí về đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo hơn so với mong muốn của đơn vị tư vấn.

Không chỉ khiến giá nhà tăng cao, theo nhiều chuyên gia, nếu bảng giá đất tăng quá cao còn làm giảm lợi thế thu hút đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhận định, giá đất tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Theo ông Hiệp, tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% ở hầu hết các cụm công nghiệp hiện nay đến từ ba lợi thế chính gồm: Chi phí nhân công rẻ, giá đất hợp lý và hạ tầng logistics thuận lợi.

Theo ông, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.

Làm sao để “hạ nhiệt” giá nhà?

Trước bối cảnh giá bất động sản vẫn đang “nóng” hầm hập, tại một tọa đàm diễn ra mới đây, các chuyên gia đã đề xuất một số biện pháp ngắn hạn, trung và dài hạn nhằm "hạ nhiệt" cơn sốt bất động sản.

Nhìn nhận trên thực tế, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng: "Tất cả các chính sách đưa ra đều hướng tới mục tiêu giúp người yếu thế, không để ai bị bỏ lại phía sau, đúng với chủ trương của Nhà nước: Ai cũng có việc làm, ai cũng có chỗ ở. Tuy vậy, trong bối cảnh hiện nay, các chính sách vẫn chưa hoàn hảo, vẫn còn những khó khăn nhất định - với cơ quan quản lý nhà nước, với chủ đầu tư, và cả với người mua nhà".

Theo ông Lượng, khi Nhà nước giữ được giá đất ổn định thì có thể kéo giá nhà xuống. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước hoàn toàn có thể có biện pháp để giá đất không tăng. Kế đến là chi phí thủ tục hành chính - với nhà ở cho đại đa số người dân việc bỏ bớt các thủ tục như chủ trương đầu tư, giấy phép đầu tư hay giấy phép xây dựng cần được tính đến.

Đại diện Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) đề xuất: "Khi có sẵn mặt bằng sạch, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chủ đầu tư chỉ cần “bốc thăm” lô đất, không cần đấu giá".

Ông Lượng đưa ra ví dụ cụ thể, với những doanh nghiệp có năng lực tương đương nhau thì Nhà nước tổ chức bốc thăm, có ngưỡng giá cố định, giá đất sẽ không biến động. Đồng thời, bỏ bớt thủ tục hành chính nhưng ban hành quy chuẩn về xây dựng, môi trường, an toàn để doanh nghiệp thực hiện.

"Nếu Nhà nước miễn hoặc giảm thuế, hỗ trợ giá vật liệu xây dựng như xi măng, cát, đá, sỏi,... giá nhà chắc chắn sẽ giảm. Nếu chỉ dừng ở chính sách trên giấy, không thay đổi căn bản cách làm, thì vẫn chỉ là xử lý phần ngọn" - ông Lượng nhấn mạnh.