Dòng tiền Bắc – Nam đảo chiều: Nhà đầu tư dịch chuyển chiến lược, thị trường căn hộ bước vào chu kỳ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2025 đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét của dòng vốn đầu tư giữa hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước: Hà Nội và TP.HCM. Trong khi giá căn hộ tại Thủ đô vẫn duy trì đà tăng mạnh, khiến biên lợi nhuận dần thu hẹp, nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã bắt đầu “Nam tiến” để đón đầu cơ hội sinh lời mới ở những khu vực còn nhiều dư địa tăng giá.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025 ghi nhận hơn 34.000 giao dịch thành công trên toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 66%, tăng 12% so với quý trước. Trong đó, chung cư tiếp tục là phân khúc sôi động nhất, chiếm hơn 66% tổng lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 81% — vượt xa so với nhà thấp tầng.

Chung cư Hà Nội lập đỉnh, TP.HCM trở thành “vùng trũng” mới của dòng vốn Bắc tiến

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ tiếp tục giữ vị thế áp đảo. Nhiều dự án khu Đông và Tây Thủ đô ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau vài tuần mở bán. Giá bán trung bình tại các khu vực trung tâm và vùng ven đều leo thang, khiến cơ hội sinh lời ngắn hạn thu hẹp đáng kể.

“Thị trường Hà Nội đã đạt ngưỡng cao, trong khi TP.HCM và các vùng lân cận đang có mức giá hợp lý hơn và hạ tầng phát triển mạnh. Đây là thời điểm thích hợp để dịch chuyển dòng vốn,” một chuyên gia VARS nhận định.

Theo Báo cáo Batdongsan.com.vn, lượng nhà đầu tư đến từ Hà Nội tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM tăng 28% trong 9 tháng đầu năm. Nguyên nhân chính, theo ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, đến từ ba yếu tố:

Giá tại TP.HCM đã “nén” suốt 3–4 năm, trong khi Hà Nội tăng mạnh từ 2021, khiến chênh lệch biên lợi nhuận lớn.

Nguồn cung tại TP.HCM phục hồi, nhờ pháp lý được tháo gỡ và sự trở lại của các chủ đầu tư lớn.

Hạ tầng vùng ven bứt phá, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tạo nên “vùng trũng” hút vốn trung – dài hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng giá căn hộ TP.HCM có thể tăng tương tự Hà Nội giai đoạn 2023–2024. Bên cạnh yếu tố sinh lời, họ còn chú trọng khả năng cho thuê ổn định nhờ hạ tầng giao thông và metro ngày càng hoàn thiện.

Khẩu vị đầu tư thay đổi: Cẩn trọng nhưng linh hoạt

Giới chuyên gia nhận định, nhà đầu tư Hà Nội đang thể hiện sự linh hoạt và chuyên nghiệp hơn. Nhóm có tiềm lực tài chính lớn thường “đi cùng” các chủ đầu tư uy tín từ Hà Nội khi họ mở rộng dự án vào Nam. Trong khi đó, nhà đầu tư trẻ lại ưu tiên khu vực quanh metro, vành đai hoặc sân bay Long Thành – nơi kỳ vọng tăng giá mạnh trong trung và dài hạn.

Đáng chú ý, khu đô thị The Global City (quận 2 cũ, TP.Thủ Đức) do Masterise Homes phát triển đang trở thành tâm điểm hút vốn từ phía Bắc. Dự án có quy mô 117,4 ha, sở hữu trung tâm thương mại 123.000 m², kênh đào nhạc nước lớn nhất Đông Nam Á và hệ tiện ích đạt chuẩn quốc tế. Đại diện Masterise Homes cho biết, nhiều khách hàng Hà Nội đã đăng ký tìm hiểu dự án ngay trước khi chính thức mở bán.

Dòng tiền “Nam tiến” – cuộc chơi dài hơi

Các chuyên gia cảnh báo, dù xu hướng Nam tiến đang rõ rệt, nhà đầu tư không nên chạy theo sóng ngắn hạn. Ông Nguyễn Thái Bình nhấn mạnh: “Cần nhìn bất động sản với tầm nhìn trung và dài hạn. Thị trường chỉ tăng trưởng bền vững khi đi cùng tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực.”

Nhìn tổng thể, cuộc “so găng” giữa Hà Nội và TP.HCM trong nửa cuối năm 2025 không chỉ thể hiện sự khác biệt về chu kỳ giá mà còn phản ánh chiến lược phân bổ vốn linh hoạt của nhà đầu tư Việt – sẵn sàng rời khỏi “vùng đỉnh” để tìm đến những đô thị đang cất cánh.