Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “chờ gió Đông”, đâu mới thực sự là đòn bẩy” để phục hồi

Du lịch là “đòn bẩy” mấu chốt

Trong Báo cáo Triển vọng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng 2025, DKRA Consulting dự báo phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ duy trì được sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và văn phòng gia đình (family offices). Những dự án có vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố lớn, gắn với hạ tầng kết nối thuận tiện, sẽ được ưu tiên nhờ tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Tuy vậy, thị trường vẫn còn đối mặt với thách thức về pháp lý, hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư. Nếu chờ thị trường hồi phục hoàn toàn mới tham gia, giá trị sản phẩm có thể đã tăng cao, khiến cơ hội sở hữu hạn chế hơn. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn hiện nay, khi thị trường vẫn khó khăn, lại chính là “thời điểm vàng” để nhà đầu tư dài hạn cân nhắc.

Trong khi đó, Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý III/2025 do Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố cho thấy, phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, sự phục hồi này được đánh giá chưa bền vững, khi niềm tin của nhà đầu tư và người mua vẫn chưa thực sự trở lại.

Các chuyên gia của VARS IRE nhận định, sự cải thiện của thị trường quý III vừa qua không phải ngẫu nhiên, mà đến từ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nền tảng. Thứ nhất, hàng loạt dự án quy mô lớn được khơi thông sau thời gian dài ách tắc pháp lý. Thứ hai, mặt bằng lãi suất giảm, tạo điều kiện cho dòng vốn rẻ quay lại lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn. Thứ ba, ngành du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ. Lượng khách quốc tế 9 tháng đầu năm đạt mốc kỷ lục mới, vượt xa giai đoạn trước dịch, nhờ chính sách miễn thị thực... Đây là “cú hích” quan trọng, tạo cầu thực cho thị trường nghỉ dưỡng.

Cùng với đó, hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ với hàng loạt tuyến cao tốc, sân bay, cảng biển mới đi vào hoạt động, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm du lịch, từ đó tăng khả năng khai thác vận hành cho các dự án nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, bức tranh sáng vẫn xen lẫn nhiều gam màu trầm. VARS IRE cho rằng, niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn. Một phần dòng vốn vẫn “mắc kẹt” tại các dự án chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý chưa được tháo gỡ. Giá bán vẫn neo cao, trong khi tỷ suất sinh lời thực tế từ cho thuê và vận hành chưa đạt kỳ vọng, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà ở đô thị.

Cần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư

Các chuyên gia nhận định, dù thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn so với năm 2024, song niềm tin vẫn là điểm nghẽn lớn nhất. Để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi bền vững, cần một khung pháp lý rõ ràng cho condotel, officetel, hometel, cũng như các mô hình sở hữu – khai thác linh hoạt mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group đánh giá, mặc dù du lịch phục hồi mạnh mẽ và các chủ đầu tư đã tung nhiều chính sách ưu đãi nhưng hiệu quả không như kỳ vọng, niềm tin của nhà đầu tư vẫn rất thấp. Sức cầu, thanh khoản và kỳ vọng tăng giá bán sẽ khó phục hồi trong ngắn hạn, chưa kể vấn đề pháp lý của condotel là thách thức chưa được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, rất khó để BĐS nghỉ dưỡng trở về thời "hoàng kim" như giai đoạn 2016-2018. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng du lịch phục hồi mạnh mẽ thì BĐS nghỉ dưỡng cũng hưởng lợi. Song, thực tế đang cho thấy điều ngược lại, thị trường vẫn ảm đạm với thanh khoản không đáng kể.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, với chính sách thị thực mở rộng, hạ tầng đang được nâng cấp mạnh mẽ sẽ góp phần phục hồi các thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm.

Hiện nay, giá trị BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đang dần cải thiện. Mặc dù không ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhưng, hiện tượng tiếp tục "cắt lỗ" gần như đã chấm dứt khi các nhà đầu tư có thêm kỳ vọng vào triển vọng của thị trường.

Ông Đính nhấn mạnh, với chính sách miễn thị thực, nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục tận dụng tín hiệu này để tung hàng hoặc tái khởi động các dự án từng bị đình trệ tại các khu vực trọng điểm về du lịch.

Đối với địa phương, để đón đầu dòng khách quốc tế, họ cần tiên đầu tư vào hạ tầng trọng yếu như sân bay, cảng biển và hệ thống giao thông kết nối. Điều này không chỉ nâng cao năng lực phục vụ du lịch, mà còn gia tăng giá trị BĐS toàn khu vực.