Căn hộ chung cư tại TP.HCM, giá dự báo còn tiếp tục leo thang

Báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 5.200 căn, giảm nhẹ theo quý nhưng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới chủ yếu tập trung ở khu Đông và Tây TP.HCM, với phân khúc trung cấp chiếm ưu thế. Dù có dấu hiệu cải thiện, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở thực tế.

Giữa bối cảnh khan hiếm hàng, lượng giao dịch quý III tăng lên 2.700 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh, dù quý III có điều chỉnh nhẹ do một số chủ đầu tư tung ưu đãi lớn để kích cầu. Tuy nhiên, xu hướng chung vẫn là giá tiếp tục đi lên.

Savills cũng chỉ ra sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả tại TP.HCM: các căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch, trong khi ở các tỉnh lân cận, tỷ lệ này vượt 60%. Đặc biệt, Bình Dương chiếm tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Quy hoạch hạ tầng đồng bộ cùng việc sáp nhập hành chính đang giúp các đô thị vệ tinh ngày càng thu hút người mua nhà rời khỏi trung tâm.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Tâm lý thị trường đang dần cải thiện, nguồn cung mới đã quay trở lại, song giá căn hộ ngày càng xa tầm với của phần lớn người mua.”

Cùng chung đánh giá, CBRE Việt Nam cho biết quý III/2025 ghi nhận sự bứt phá về nguồn cung, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán hoặc các dự án tái khởi động sau thời gian dài tạm dừng. Lượng cung mới trong quý tăng 143% so với quý trước và gấp 19 lần so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó hơn 75% tập trung ở khu Đông TP.HCM (cũ).

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình đạt 87 triệu đồng/m², tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng cao nhất trong 3 năm gần đây. Áp lực từ thị trường sơ cấp cũng lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m², tăng 13% theo quý và 25% theo năm.

Về lượng tiêu thụ, TP.HCM ghi nhận 2.250 căn bán ra trong quý III, tăng 63% so với quý trước. Tuy nhiên, tính trên tổng giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với mức 90% của quý trước. Theo các chuyên gia, giá tăng nhanh khiến người mua thận trọng hơn, dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết: “Nguồn cung mới tuy đã cải thiện nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.”

Nhìn về trung và dài hạn, Savills dự báo đến năm 2028, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 60.000 căn hộ từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn hạn chế, trong khi xu hướng tăng giá khó đảo ngược, buộc nhiều người mua phải dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh giáp ranh để tìm cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp túi tiền.