TP.HCM: Thị trường căn hộ khởi sắc thận trọng, xu hướng “ra vùng ven” ngày càng rõ nét

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, quý III/2025 ghi nhận khoảng 5.200 căn hộ sơ cấp được chào bán tại TP.HCM, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Tây – hai địa bàn tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” của phân khúc trung cấp. Trong đó, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 2.000 căn, đến từ một dự án hoàn toàn mới cùng các giai đoạn kế tiếp của những dự án đang triển khai.

Về giao dịch, toàn thị trường đạt 2.700 căn hộ được hấp thụ, tương đương tỷ lệ 51%, cho thấy thanh khoản đã được cải thiện. Nhu cầu chủ yếu vẫn đến từ nhóm người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Các chương trình chiết khấu, ưu đãi linh hoạt từ chủ đầu tư góp phần hỗ trợ giao dịch, dù mặt bằng giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng ổn định. Một số dự án lớn có điều chỉnh giá nhẹ nhằm đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn.

Ông Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc Savills TP.HCM nhận định, dù có dấu hiệu phục hồi, song lượng cung mới vẫn còn quá thấp so với nhu cầu thực tế. “Mặt bằng giá hiện nay cho thấy tâm lý lạc quan của người mua trước triển vọng hồi phục của thị trường, nhưng sự thận trọng vẫn bao trùm khi nguồn cung hạn chế chưa thể đáp ứng được nhu cầu ở thực”, ông nói.

Dòng tiền rời trung tâm, “chảy” mạnh về vùng ven

Một trong những chuyển biến rõ rệt của thị trường phía Nam là sự phân hóa ngày càng sâu giữa TP.HCM và các địa phương lân cận. Trong quý III, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP.HCM, trong khi ở các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… tỷ lệ này vượt 60%.

Đáng chú ý, Bình Dương (cũ) chiếm tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng, trở thành “điểm hẹn” của người mua trẻ và lao động có thu nhập trung bình. Việc đẩy mạnh quy hoạch, mở rộng hạ tầng giao thông, cùng các kế hoạch sáp nhập hành chính đang khiến khu vực này ngày càng thu hút, tạo nên sức cạnh tranh đáng kể với thị trường trung tâm TP.HCM.

Nhà phố, biệt thự: Nguồn cung tăng nhẹ nhưng vẫn hạn chế

Phân khúc nhà phố và biệt thự trong quý III cũng ghi nhận mức tăng nhẹ về nguồn cung, tập trung tại khu Tây và khu Nam. Các sản phẩm giá trên 30 tỷ đồng vẫn chiếm ưu thế, song chính nhóm dự án có mức giá dễ tiếp cận mới là nhân tố giúp thanh khoản cải thiện rõ nét.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 24%, trong đó các sản phẩm mở bán mới chiếm một nửa và có tỷ lệ tiêu thụ lên tới 89%. Giá sơ cấp giảm nhẹ theo quý do có thêm nguồn cung từ các khu vực ngoại thành, nhưng vẫn tăng tính theo năm – phản ánh sức cầu bền vững của thị trường.

Kỳ vọng phục hồi nhờ hạ tầng và chính sách mới

Theo ông Troy Griffiths, trong ngắn hạn, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục ở mức thấp, trong khi giá bán có thể nhích nhẹ do áp lực chi phí và quỹ đất khan hiếm. Hệ quả là người mua nhà ngày càng có xu hướng “ra vùng ven” – nơi giá mềm hơn và hạ tầng đang được hoàn thiện mạnh mẽ.

Trong trung hạn, thị trường được kỳ vọng tăng tốc trở lại khi hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến hoàn thành vào năm 2026.

Đặc biệt, Nghị quyết 68/NQ-TW mở đường cho khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng trọng yếu như tuyến metro số 2, 4, 12 và cầu Cần Giờ – Vũng Tàu, được kỳ vọng sẽ tạo cú hích mạnh cho sự kết nối vùng và kích thích nhu cầu bất động sản.

Savills dự báo, đến năm 2028, thị trường TP.HCM có thể đón khoảng 60.000 căn hộ mới từ 80 dự án, trong đó Cần Giờ được xem là điểm sáng nhờ loạt dự án đô thị quy mô lớn. Những chuyển động này được giới chuyên gia đánh giá là tín hiệu tích cực, mở ra chu kỳ phục hồi mới cho thị trường bất động sản TP.HCM sau giai đoạn dài trầm lắng.