Giao dịch bất động sản bất ngờ có xu hướng giảm, nguyên nhân do đâu

Thanh khoản “èo uột”

Theo Bộ Xây dựng, cả quý III ghi nhận có khoảng 136.681 giao dịch trên toàn quốc, chỉ bằng 87% so với quý II/2025 và bằng 96,6% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong số đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 32.114 giao dịch thành công (bằng 93,1% so với quý II/2025 và bằng 83,6% so với cùng kỳ năm 2024); lượng giao dịch đất nền có 104.567 giao dịch thành công (bằng 85,3% so với quý II/2025 và bằng 101,5% so với cùng kỳ năm 2024).

Nhìn chung, giá giao dịch bất động sản, nhà ở tại các địa phương cơ bản ổn định, tuy nhiên tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh... thì giá giao dịch nhà ở chung cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao – Bộ Xây dựng nhận xét.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, giá chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn trong quý III/2025 tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.

Các dự án mới mở bán có giá trung bình 78 triệu đồng/m2. Hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Theo đó, giá thứ cấp vẫn duy trì đà tang và thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt tại các dự án đã bàn giao, có hạ tầng đồng bộ.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính của xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư...

Tại thành phố Hà Nội, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2; trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường tăng cao.

Tương tự, tại thành phố Hồ Chí Minh, trong quý III/2025, giá căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng, tập trung ở các phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2. Một số tại khu vực trung tâm có mức giá trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2.

Ghi nhận tại một số địa phương khác cho thấy, thành phố Hải Phòng giá căn hộ chung cư trong quý III/2025 nhìn chung ổn định, tăng nhẹ từ 1–2% so với quý II/2025.

Thành phố Cần Thơ giá căn hộ trong quý III cũng có xu hướng tăng nhẹ. Chung cư Cara River Park có giá rao bán dao động từ 50–57 triệu đồng/m2; Thiên Quân Marina Plaza có giá rao bán dao động từ 30–35 triệu đồng/m2.

Tại thành phố Đà Nẵng, thị trường căn hộ ổn định, mức giá rao bán tăng nhẹ so với quý II, mức tăng khoảng 7%. Một số dự án trung và cao cấp vẫn duy trì sức mua tốt nhờ vị trí trung tâm và tiện ích hoàn thiện.

Thị trường còn nhiều méo mó

Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở tại nhiều đô thị lớn tăng vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, chịu ảnh hưởng từ đầu cơ và thông tin quy hoạch thiếu minh bạch.

Bộ nhận định, những méo mó trên thị trường nhà ở bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân đan xen. Một mặt, công tác quy hoạch và quản lý phát triển đô thị chưa đồng bộ, khiến nguồn cung nhà ở mất cân đối giữa các phân khúc.

Nhiều dự án tập trung ở khu vực trung tâm hoặc nơi có hạ tầng phát triển, trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng. Mặt khác, tình trạng đầu cơ, thổi giá và giao dịch theo tin đồn vẫn phổ biến, khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán tại TP HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc bình dân, vốn được xem là "xương sống" của thị trường, gần như biến mất suốt ba năm qua.

Còn theo CBRE, quý vừa qua, 90% nguồn cung mở bán tại TP HCM và Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình đạt 87-90 triệu đồng mỗi m2, tăng 30-40% so với cùng kỳ năm ngoái. Cấu trúc sản phẩm đang bị chi phối bởi xu hướng đầu tư thay vì ở thực.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng cho biết đang phối hợp với các địa phương rà soát lại quy hoạch, đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Cơ quan này cũng đề xuất hoàn thiện chính sách tín dụng nhà ở, hướng dòng vốn ưu tiên vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. Việc công khai thông tin quy hoạch, giá bán và tình trạng giao dịch được xem là yếu tố then chốt để lập lại trật tự thị trường.