Thị trường bất động sản TP.HCM: Khu Đông “áp đảo”, khu Nam và khu Tây khan hiếm nguồn cung

Theo dữ liệu từ DKRA Group, quý III/2025 ghi nhận 116 dự án mở bán trên toàn khu vực phía Nam, cung cấp 15.426 căn hộ – tăng 15% so với quý II. Trong đó, TP.HCM chiếm tới gần 97% tổng lượng sản phẩm mới, với mức tiêu thụ đạt hơn 8.200 căn. Song, sự sôi động này chủ yếu tập trung tại khu Đông, trong khi khu Nam và khu Tây vẫn “im ắng” kéo dài.

Khu Nam và khu Tây trầm lắng, khan hiếm dự án mới

Từng là tâm điểm của thị trường giai đoạn 2010–2020 với hàng loạt dự án quy mô lớn quanh khu vực quận 7 (cũ), nhưng vài năm trở lại đây, khu Nam gần như rơi vào tình trạng “thiếu hàng”. Từ năm 2020 đến nay, chỉ có hai dự án đáng chú ý được tung ra: Khải Hoàn Prime (Nhà Bè, cũ) của Khải Hoàn Land, gồm 1.257 căn hộ trên diện tích gần 2 ha; và Essensia Sky của Phú Long, cũng tại Nhà Bè, với 424 căn hộ.

Tình hình tương tự diễn ra tại khu Tây – nơi có mật độ dân cư cao và quỹ đất còn khá dồi dào. Từ năm 2020 đến nay, các quận Bình Tân, quận 6, quận 8 (cũ) gần như không có thêm dự án chung cư mới nào được mở bán. Nguồn cung khan hiếm khiến người mua buộc phải tìm đến các dự án đã bàn giao hoặc giao dịch thứ cấp, làm đẩy giá nhà tăng cao và giảm sức cạnh tranh của toàn thị trường.

Khu Đông bùng nổ nguồn cung, dẫn đầu toàn thị trường

Trái ngược với tình trạng trầm lắng ở khu Nam và khu Tây, khu Đông – đặc biệt là TP. Thủ Đức (cũ) cùng hai địa phương Dĩ An và Thuận An (cũ) – đang trở thành “tâm chấn” mới của thị trường căn hộ. Từ năm 2024 đến nay, khu vực này đã ghi nhận hơn 20 dự án mới, cung cấp khoảng 20.000 căn hộ ra thị trường.

Chỉ riêng tuyến Quốc lộ 1K dài vỏn vẹn 7 km đã có tới 8 dự án đang triển khai. Khu trung tâm Dĩ An có 6 dự án mới, còn dọc Quốc lộ 13 (Thuận An) ghi nhận tới 10 dự án mở bán cùng lúc – minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của khu vực này đối với giới đầu tư và người mua nhà.

Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi sang khu Đông Nam – tức địa bàn thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) – bức tranh lại hoàn toàn khác biệt. Từ đầu năm 2025 đến nay, chỉ duy nhất một dự án chung cư được mở bán tại Phú Mỹ, trong khi TP. Vũng Tàu hoàn toàn vắng bóng dự án mới. Điều này phản ánh rõ sự mất cân đối nghiêm trọng về cung giữa các vùng.

Giá bán “chênh vênh” giữa các khu vực

Theo ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Bất động sản Eagle Academy, không chỉ lệch pha về nguồn cung, TP.HCM còn đang chứng kiến sự phân hóa mạnh về giá bán.

Tại khu Nam, giá căn hộ dao động 50–100 triệu đồng/m², trong khi khu Đông lại “loạn giá” với mức chênh lệch lớn. Ở khu Thủ Thiêm, giá lên tới 350–500 triệu đồng/m², nhưng chỉ cách đó 2 km – tại dự án của Gamuda Land trên đường Mai Chí Thọ – giá chỉ khoảng 150 triệu đồng/m².

Ở khu Đông Bắc (Dĩ An, Thuận An), mức giá trung bình từ 35–70 triệu đồng/m², chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Tuy nhiên, tại Khu đô thị Vạn Phúc, cách Thuận An chỉ 5 km, Dự án Diamond Sky đang mở bán với giá lên tới 180 triệu đồng/m² – cao gấp nhiều lần mặt bằng chung.

Theo ông Hoàng, sự chênh lệch này bắt nguồn từ chi phí đầu tư, giá đất, thuế sử dụng đất và hạ tầng khác nhau giữa các khu vực. Ngoài ra, việc nguồn cung tập trung quá mức tại một số điểm nóng khiến chủ đầu tư “định giá theo sức cầu cục bộ”, làm thị trường thêm phần méo mó.

Ông Mai Văn Thanh, Tổng giám đốc Đại An Land, cho rằng tình trạng lệch nhịp còn chịu tác động từ quá trình sáp nhập hành chính. Trước thời điểm 1/7/2025 – khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được sáp nhập vào TP.HCM – Bình Dương (cũ) đã cấp phép hơn 20 dự án chỉ trong hai tháng, và hơn 100 dự án trong năm 2024. Ngược lại, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu gặp nhiều vướng mắc pháp lý, khiến việc phê duyệt dự án mới bị đình trệ kéo dài.

“Chính sự chênh lệch này tạo ra tình trạng dư thừa ở khu Đông, trong khi khu Nam và khu Tây lại khan hiếm nghiêm trọng. Ngắn hạn có thể chưa rõ rệt, nhưng về dài hạn, khu Đông có nguy cơ tồn kho lớn, còn các khu vực khác thiếu nhà ở cho nhu cầu thực”, ông Thanh cảnh báo.

Cần điều tiết quy hoạch để cân bằng thị trường

Các chuyên gia nhận định, nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, tình trạng “nghiêng lệch” về nguồn cung có thể kéo dài sang những năm tới. Do đó, TP.HCM cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các khu vực khan hiếm nguồn cung, đồng thời kiểm soát tốc độ phát triển ở các “điểm nóng” để tránh dư thừa.

Bên cạnh đó, việc quy hoạch hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và phân bố dân cư hợp lý sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường chung cư TP.HCM phát triển bền vững và cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một vài khu vực như hiện nay.