3 điểm nghẽn của thị trường
Báo cáo vĩ mô “Giá nhà – Giá đời” của SHS Research đã cho thấy thị trường bất động sản đang đối mặt với những khó khăn khiến thị trường chưa thể cân bằng được.
Thứ nhất là dòng vốn tín dụng lệch pha. Thực tế, trong nhiều năm qua, bất động sản trở thành nơi trú ẩn ưa thích của dòng vốn tín dụng. Theo SHS Research, cơ chế ngân hàng ưu tiên cho vay bất động sản nhờ tài sản bảo đảm có giá trị khiến dòng vốn đổ mạnh vào lĩnh vực này, trong khi sản xuất – kinh doanh, vốn dĩ tạo ra năng suất, lại khó tiếp cận hơn.
Số liệu cho thấy, giai đoạn 2020–2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng bình quân hơn 15%/năm, cao hơn mức 12% của toàn nền kinh tế. Đến cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 21% tổng dư nợ, trong khi lĩnh vực sản xuất chế biến – chế tạo chỉ đạt dưới 20%. Nếu so với các nền kinh tế mới nổi, tỷ trọng này ở Việt Nam được đánh giá là cao bất thường, phản ánh sự lệch pha trong phân bổ vốn.
Chính sự lệch pha của dòng vốn không chỉ tạo sức ép giá cả, mà còn gieo nền móng cho sự mong manh của thị trường. Khi giá nhà được thổi phồng vượt xa khả năng chi trả, nhưng nhu cầu thực bị nén lại, hệ quả tất yếu là thanh khoản suy yếu – điểm nghẽn thứ hai mà SHS Research nhấn mạnh.
Thứ hai là sự chênh lệch rõ rệt giữa giá và thanh khoản. Cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 68% nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm dưới 5%. Ở TP. Hồ Chí Minh, tình hình cũng tương tự: căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%, trung cấp khoảng 25% và bình dân chỉ còn 4–5%. Trong bối cảnh thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng rất chậm, sự lệch pha cung – cầu này khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời.
Thanh khoản thực tế phản ánh rõ sự bất hợp lý. Tại nhiều dự án cao cấp ở trung tâm Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30–40%, thấp hơn nhiều so với mức 60–70% giai đoạn 2018–2020. Một số dự án mở bán từ đầu 2024 đến nay vẫn chưa đạt 50% lượng giao dịch kỳ vọng, dù chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách khuyến mại.
Điểm nghẽn cuối cùng, cũng là căn bản nhất, theo SHS Research, chính là quan niệm về nhà ở. Thị trường nhiều năm qua vận hành theo hướng coi bất động sản là kênh tích lũy và đầu tư, hơn là đáp ứng nhu cầu an cư. Điều này lý giải vì sao nguồn cung bị lệch về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực của số đông người dân vẫn bỏ ngỏ.
Thị trường đang bị một số nhóm thao túng
Ở một chia sẻ mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết một trong những vấn đề gai góc nhất theo TS. Đính là cơ chế xác định giá đất. Hiện nay, thị trường tồn tại tình trạng hai giá, ba giá, thậm chí xuất hiện nhiều “chiêu trò” làm giá.
Ông Đính khẳng định: “Chúng tôi thừa nhận, thị trường bất động sản hiện nay đang có một số nhóm lợi ích, không phải toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản, lợi dụng những kẽ hở và những quy định chưa phù hợp trong Luật Đất đai cũng như chính sách để điều tiết, thao túng thị trường nhằm trục lợi. Đây là thực tế cần phải nhìn nhận rõ ràng.”
Ông dẫn chứng tình trạng một số doanh nghiệp, cá nhân thổi giá đất nền, đẩy giá đấu giá, tạo mặt bằng giá ảo nhằm bán sản phẩm với giá cao. “Hậu quả là người dân, doanh nghiệp chân chính phải gánh chịu, trong khi thị trường bị méo mó và mất niềm tin”, ông nói.
Để chặn tình trạng này, ông Đính cho rằng phải xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, có sự kiểm soát thống nhất thay vì phân tán theo từng ngành, từng bộ.
Ông cũng cho rằng ngoài đất đai, cần đồng thời cải cách các chính sách tín dụng, thuế, dữ liệu, công nghệ và quản lý thị trường để giải quyết tận gốc những bất cập.
“Chúng ta phải nhận diện rõ, xử lý bài bản và quyết liệt thì mới chấm dứt tình trạng lộn xộn, thao túng và tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, đóng góp tích cực cho nền kinh tế”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định.