Thực trạng của thị trường bất động sản: Cung lớn nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu thực

Cung lớn nhưng chưa đáp ứng cầu thực

Thị trường bất động sản đang bước vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm với quy mô tung sản phẩm chưa từng có. Từ Bắc chí Nam, hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo đợt bung hàng ồ ạt này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng dư cung cục bộ, khi phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở phân khúc cao cấp – xa tầm với của nhu cầu ở thực. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng quỹ hàng tại các tỉnh vệ tinh Hà Nội và TP.HCM đang dồi dào, nhưng sức hấp thụ yếu vì lệch pha cung – cầu. “Cung tăng mạnh, nhưng tập trung ở khu vực nhu cầu thấp, khiến thanh khoản khó cải thiện. Sắp tới sẽ là cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong việc đẩy hàng,” ông nói.

Nguồn cung tăng nhanh trong khi sức cầu thực chậm phục hồi khiến nguy cơ “gãy sóng” hiện hữu. Đáng lo hơn, lực cầu thời gian qua vẫn chủ yếu đến từ giới đầu cơ – nhóm vốn nhạy cảm với giá và dễ “quay xe” khi kỳ vọng lợi nhuận không đạt. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy nguồn cung đang phân bố mất cân đối, tập trung ở khu Đông TP.HCM, Bình Dương và các đô thị vệ tinh Hà Nội, trong khi khu trung tâm tiếp tục khan hiếm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giá bán tại nhiều khu vực đã vượt quá mức 40 triệu đồng/m² – ngưỡng mà người mua ở thực có thể chi trả. Tâm lý thị trường vì thế trở nên thận trọng, người mua cân nhắc kỹ dòng vốn, pháp lý và khả năng thanh toán. Trong bối cảnh dòng tiền cuối năm phải “chia lửa” cho vàng và chứng khoán, thanh khoản bất động sản có thể chỉ phục hồi cục bộ, tạo sóng ngắn hạn nhưng chưa đủ lực cho một chu kỳ tăng bền vững.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, chính sách thanh toán linh hoạt đang góp phần giữ nhiệt thanh khoản, giúp cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư có thêm lựa chọn. Tuy nhiên, ông cảnh báo, để thị trường duy trì sức mua, dòng vốn và mặt bằng giá mới là yếu tố quyết định. “Nếu giá tăng thêm 8–10% sau mỗi đợt mở bán, thanh khoản chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng,” ông nói.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê nhận định, chính sách bán hàng chỉ là phần “ngọn”, còn giá và giá trị thực của sản phẩm mới là gốc. “Nếu sản phẩm không hợp lý về giá, pháp lý mập mờ, hay tiềm năng sinh lời mơ hồ, mọi ưu đãi đều trở nên vô nghĩa – vì thực chất, chúng đã được cộng vào giá bán.”

Người mua ở thực tiếp tục gặp khó

Báo cáo thị trường của DKRA Consulting cũng đưa ra nhận định, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ dao động 13.000 sản phẩm và gần 1.000 căn nhà liền thổ, tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Nam TPHCM. Trong đó, nhóm căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 3.000 - 5.000 sản phẩm, vẫn giữ vai trò chủ đạo ở khu trung tâm, còn các đô thị vùng ven sẽ cung cấp phần lớn lượng hàng mới thuộc nhóm trung cấp và bình dân.

Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn được xem là "xương sống" của thị trường, gần như biến mất suốt ba năm qua. Theo đánh giá từ các đơn vị môi giới, giao dịch trên thị trường chủ yếu đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu hơn một bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm giả để kích thích tâm lý FOMO. Thị trường cũng xuất hiện nhóm đầu cơ thu gom, lướt cọc hưởng chênh, nhất là tại khu vực phía Nam thành phố.

Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo thị trường mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam - cho biết, nguồn cung mới tại khu nội thành TPHCM (TPHCM trước đây) hiện nay vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

"Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận," ông Kiệt nhận định.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục bị chi phối bởi dòng tiền đầu tư ngắn hạn, nguy cơ biến động mạnh là khó tránh. Khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung - cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, dẫn tới rủi ro bong bóng.