Giá đất vùng ven Hà Nội được đề xuất tăng mạnh nhờ bảng giá đất

Giá đất dự kiến tăng mạnh nhất hơn 32%

Mới đây, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đã dự thảo Tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tại bảng giá này, giá đất được chia thành 17 khu vực.

Trong đó, khu vực 1 là trung tâm nội thành, gồm 9 phường trong vành đai 1. Khu vực 2 là các phường phía trong vành đai 2. Kế tiếp là khu vực 3, gồm các phường từ vành đai 2 - vành đai 3. Khu vực 4 và 5 là các phường ngoài vành đai 3. Các khu vực tiếp tục mở rộng cho tới khu vực 17 - gồm các xã nằm ngoài Quốc lộ 2A, Tỉnh lộ 16.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành lại là nơi có giá đất ở điều chỉnh mạnh nhất. Tiêu biểu là khu vực 9 với mức tăng lên tới 26% so với bảng giá hiện hành. Đây là khu vực gồm các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đáy - Tỉnh lộ 70A - đường Lê Trọng Tấn. Các xã nằm trong khu vực này là Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh.

Tương tự, huyện Đông Anh (cũ) và Đan Phượng (cũ) cũng ghi nhận mức tăng giá đất lần lượt lên tới 25% và 32%. Cụ thể, xã Vĩnh Thanh (Đông Anh cũ) tăng 27,27%; xã Liên Hà (Đan Phượng cũ) tăng tới 32,36%.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, bảng giá đất tăng cao, chi phí đầu tư bất động sản ở các khu vực ngoại thành cũng tăng theo. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án đầu tư và ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở vùng ven để giãn dân.

Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường có thể tiếp tục giảm. Đồng thời, giá nhà ở thương mại cũng gia tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Thực tế, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc chung cư tại Thủ đô thời gian qua phần lớn đến từ các khu vực vùng ven bởi quỹ đất ở trung tâm đã dần cạn kiệt. 9 tháng đầu năm nay, Hà Nội có thêm hơn 24.500 căn hộ đủ điều kiện mở bán nhưng gần 75% đến từ các đại dự án ở quận Nam Từ Liêm và huyện Đông Anh, Gia Lâm trước sáp nhập.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn phục hồi, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu. Bởi vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể trở thành gánh nặng kép, làm chậm quá trình phục hồi.

"Giá đất tăng sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính lớn hơn cho doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, gánh nặng ngân sách cũng tăng khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", VNREA nêu.

Lo ngại về “cơn sốt” giá mới?

Nhận định về vấn đề này, PGS.TS Bùi Thị An - Đại biểu Quốc hội khóa XIII, Viện trưởng Viện Tài nguyên, Môi trường và Phát triển cộng đồng - cho biết, dự thảo bảng giá đất lần này đã được cơ quan chuyên môn của thành phố Hà Nội cân nhắc kỹ lưỡng, xây dựng trên cơ sở thực tế nhiều năm qua.

Trước đây, giá đất được ban hành chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến những bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng, tính thuế và nhiều vấn đề phát sinh khác.

"Việc tăng giá đất lần này được xem là bước tiến phù hợp, bước đầu phản ánh sát hơn giá trị thực tế của thị trường", PGS.TS Bùi Thị An nói. Nhưng bà lưu ý, giá thị trường luôn biến động nên bảng giá đất sẽ cần được tiếp tục rà soát, điều chỉnh định kỳ để bảo đảm phù hợp với tình hình mới.

"Đây là bước khởi đầu hợp lý, vừa đảm bảo quyền lợi người dân khi được đền bù sát giá hơn, vừa tạo cơ sở công bằng trong thu thuế và quản lý đất đai", chuyên gia nhận định.

Ở một góc nhìn khác, TS. Trần Xuân Lượng (Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam) bày tỏ sự quan ngại. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô cạn kiệt, doanh nghiệp buộc phải tìm đến ngoại thành để phát triển dự án. Việc Sở trình phương án tăng giá đất vùng ven tới 26% có thể khiến mặt bằng giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang. Ông Lượng cảnh báo: "Quy định trong dự thảo này có thể khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo tâm lý bất ổn và mở đường cho giới đầu cơ thổi giá".