Nghiên cứu của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang.
Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.
Cụ thể, tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. Còn tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.
VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây rất hạn chế. Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến Q3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.
Có thể nói, tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng. VARS cho rằng, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.
Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.
Ngoài ra, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán.
Theo đó, để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước. Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.
Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Cùng với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…
Đồng thời, Nhà nước cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.
Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản cuối năm nay, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, tại Hà Nội và TP.HCM, nhà ở giá dưới 3 tỷ đồng gần như đã tuyệt chủng. Trong khi đây là mức giá phù hợp với đại đa số người dân. Do đó, thị trường bất động sản cuối năm nay có thể sẽ giảm bớt nhiệt so với mọi năm.